政府認為何為合理樓價？

 對於股票，一般以市盈率PE作估值。那買賣房地產，又有沒有相關標準呢。

之前文章提過，YouTube Ben Felix建議用5%Rule去計算應該買樓或是租樓。大概意思是如果一年租金高於樓價的5%就買樓，否則就租樓。

https://www.youtube.com/watch?v=Uwl3-jBNEd4

那政府又是如果評估樓價的平與貴呢？答案是：置業負擔指數。

置業負擔指數是由政府經濟顧問辦公室每個季度公佈。計算方法是：以一個大約45平方米（約480平方呎）的單位，並且用七成的按揭，還款期限為20年，計算出每月供款。然後，將計算出的供款除以私人住宅家庭中位數入息，得出有關百份比。下表是2003–2023年的置業負擔指數。

https://app7.legco.gov.hk/rpdb/tc/uploads/2023/ISSH/ISSH36_2023_20231212_tc.pdf

對市民來說，置業負擔指數越低越好。如20%，代表市民不用為住屋開支而苦惱，多些閒錢去消費，促進經濟。

相反，置業負擔指數越高，如75%，會引起社會動盪，如2018年香港的社會運動。

歷屆政府都十分看重置業負擔指數，當年林鄭政府的目標是40%。對於政府應否「撤辣」，何永賢局長也以此為標準回覆傳媒。

https://www.wuchatprop.com.hk/%E6%88%BF%E5%B1%8B%E6%94%BF%E7%AD%96-%E4%BE%9B%E6%A8%93%E4%BD%94%E5%85%A5%E6%81%AF%E6%AF%94%E7%8E%87/

https://www.wenweipo.com/a/202301/11/AP63be462be4b053580de033d4.html

何時是買樓好時機？

沙士時，是否買樓好時機？當然，當時置業負擔指數只是20%。

影響置業負擔指數的變數

置業負擔指數有兩個主要變數，一個是家庭入息，另一個是利率。當家庭入息上升，指數會降低，當家庭入息下跌，指數會上升。利率則相反，當利率上升指數會下跌，當利率下跌，指數會上升。

政府應否「撤辣」？

對於置業負擔指數，如果政府以40%為目標，目前是不應「撤辣」。應讓指數繼續下跌。但政府可能有別的考量，也許目前，只要指數不升回75，政府還是可接受。

Dave Ramsey入息與供款比例建議

對自用買家而言，美國理財書作者Dave Ramsey建議的入息與供款比例是25%。可參考筆者之前的文章。

https://paulinvesthk.blogspot.com/2023/11/blog-post_26.html

https://www.censtatd.gov.hk/tc/web_table.html?id=130-06610A

https://www.hkmc.com.hk/chi/our_business/fixed_rate_mortgage_scheme.html

目前，HKMC的定息利率為5.29%，HSBC浮息利率為4.125%。

下面，筆者嘗試以家庭入息中位數$50,100，以供款比例50%計，合理樓宇呎價為$11,000-$12,000。

以私人住宅家庭收入為，$50,100，5.29%利率計算，可負擔樓價為$5,293,112，以480平方呎計算，合理呎價為$11,027。

以私人住宅家庭收入為，$50,100，4.125%利率計算，可負擔樓價為$5,841,734，以480平方呎計算，合理呎價為$12,170。

高人對樓市和MPF的回顧

最後送上雷賢達對樓市和MPF的回顧。原來高人一早洞悉當中問題，只是當時市民都不知道。

https://www.youtube.com/watch?v=L2-idOJ4mm0

https://www.youtube.com/watch?v=mwMPnh5_oNY