本文整理了Bogleheads對房地產投資正反兩面的看法。本文所述的房地產投資不是買入REIT，而是買入住宅或商業物業再出租的意思。 房地產投資的好處 較高的回報 因為用了槓桿，有較高的長期回報。如30%的首期，投資4%回報的物業，首年回報是13.33%。 強的現金流 房地產投資，只要有穩定的現金流，便不需要顧慮太多房價的升跌。相反，股票投資者卻常常因股價的升跌，而忐忑不安。 低風險 只要能定期清還貸款，房地產沒有被沒收的風險。相反，斬倉在股票市場常有發生。 低利息開支 對一般投資者而言，與其他貸款相比，房地產貸款的利息是最低的。 營商經驗和人脈 房地產投資等同正職外的另一份生意，如果肯花心思去經營，它的回報會不錯，同時也能獲得寶貴的營商經驗和人脈關係。 自由度大 像經營生意一樣，可選擇自己的市場、顧客和對手。也可選擇合心意的融資方案，亦可選擇要僱用的人員和合作夥伴。 容易找到好的交易 投資房地產，沒有好壞的買賣時機，沒有好壞的地區，只有好壞的交易。只要找到有賣房壓力的業主，就能找到好的交易。 管理不用太花時間 有房地產投資者認為，要管理一個物業，不用花太多時間。一星期只需花約1小時，即一年約50小時便足夠。而他的年總回報約13%。 房地產投資的壞處 集中投資的風險 (Idiosyncratic Risk) 投資單一地區，一個地區的經濟和人口結構會有變化。房價和股票一樣，過去表現不代表將來表現。過去20年的大升，不等於將來的20年都會大升。正好相反，當某類資產的價格大升，往往伴隨著往後的停滯或貶值。在任何資產類別中，沒有任何事是保證的。 槓桿的風險 人容易在順風順水時忘記風險。美國房價曾在2007年下跌50%。而荷蘭在1800年的下跌，要100年時間才能恢復。這些事件將來會不會再發生，沒有人說得準。槓桿後，損失也會倍大。 工作量大 房地產投資是一個專業，要花時間去學習和實習。這等同一份副業去經營。工作包括：挑選和研究投資的地點；物業的管理，如裝修和維修等；租客管理，如挑選租客，追收租金等。 與Bogleheads投資理念相違背 Bogleheads的投資理念是，只要跟隨幾個簡單的投資原則，投資者的風險調整後回報比一般投資者高。而這些原則是容易理解、執行和有效的。被動投資和房地產投資是完全不同投資理念，房地產投資要主動管理，沒有有效的分散風險。 股

「剪羊毛」這個詞偶有聽過，一直對這個詞一知半解。最近看了掃地僧的YouTube影片，才了解這是什麼和美國是如何「剪羊毛」。 「剪羊毛」的意思是美國控制利率，通過升值和貶值這方法，去洗劫其他國家。 掃地僧的影片以日本為例子，筆者以香港為例子。說明具體操作，這操作也適用於全球其他地方。 第一步，美國資本家以美元換港元，買入大量香港股票。(港率1:7.85) 第二步，讓美元貶值，這樣來看，香港的股票升值，因為港元升值。(港率1:7.75) 第三步，由於香港股票升值，從而吸引本地或海外投資者，買入更多香港股票。 第四步，股票價格被炒高後，美國資本家便賣出香港的股票獲利，將港元換回美元。 第五步，加息，讓美元升值。香港股市崩盤，大量資金流走。(港率1:7.85) 最後，由第一步起再做一次。 由於美國資本家只想「剪羊毛」，不是想宰羊，出手不會太重，港股會重傷但不會死亡，可能要數年才能復原。 回看過去10年，港股走勢確實和匯率有關。如果真的有「剪羊毛」存在，只要在匯率1:7.85時，不膽怯買入港股，並在1:7.75時，不貪心賣出港股，便可同坐美國資本家的順風車。 但作為被動投資者，這不是一個好的策略，因為這是Market Timing，而且All-in和All-out，風險較大，當然回報也大。 較中庸的做法是定期做Rebalancing，這樣在匯率1:7.85時可買入多些港股，在匯率1:7.75時賣出些港股，買入多些其他的股票或債券。 不知讀者是否認為有「剪羊毛」存在呢？聯儲局在今年不斷加息對付通脹，是真有其事還是別有用心呢？歡迎留言交流。 後記： 之前一個版本攪亂了1:7.75和1:7.85， 現在已更正。 誠意推薦，限時優惠 微牛開戶 介紹連結 https://www.webull.hk/s/efTtjzdYujcE9fOIhT 長橋開戶 介紹連結 https://activity.longbridgehk.com/pipeline/HK_invite_LD_20220215/index.html?sac=lb&lbFitsStatusBar=1&code=YQ1638417784&invite-code=4N9PZF&channel=HHMS00004 (請確保在下面連結輸入的手機號碼與開戶時的手機號碼是相同，送股優惠詳情