Bogleheads如何看房地產投資


本文整理了Bogleheads對房地產投資正反兩面的看法。本文所述的房地產投資不是買入REIT,而是買入住宅或商業物業再出租的意思。




房地產投資的好處

較高的回報

因為用了槓桿,有較高的長期回報。如30%的首期,投資4%回報的物業,首年回報是13.33%。

強的現金流

房地產投資,只要有穩定的現金流,便不需要顧慮太多房價的升跌。相反,股票投資者卻常常因股價的升跌,而忐忑不安。

低風險

只要能定期清還貸款,房地產沒有被沒收的風險。相反,斬倉在股票市場常有發生。

低利息開支

對一般投資者而言,與其他貸款相比,房地產貸款的利息是最低的。

營商經驗和人脈

房地產投資等同正職外的另一份生意,如果肯花心思去經營,它的回報會不錯,同時也能獲得寶貴的營商經驗和人脈關係。

自由度大

像經營生意一樣,可選擇自己的市場、顧客和對手。也可選擇合心意的融資方案,亦可選擇要僱用的人員和合作夥伴。

容易找到好的交易

投資房地產,沒有好壞的買賣時機,沒有好壞的地區,只有好壞的交易。只要找到有賣房壓力的業主,就能找到好的交易。

管理不用太花時間

有房地產投資者認為,要管理一個物業,不用花太多時間。一星期只需花約1小時,即一年約50小時便足夠。而他的年總回報約13%。







房地產投資的壞處

集中投資的風險 (Idiosyncratic Risk)

投資單一地區,一個地區的經濟和人口結構會有變化。房價和股票一樣,過去表現不代表將來表現。過去20年的大升,不等於將來的20年都會大升。正好相反,當某類資產的價格大升,往往伴隨著往後的停滯或貶值。在任何資產類別中,沒有任何事是保證的。

槓桿的風險

人容易在順風順水時忘記風險。美國房價曾在2007年下跌50%。而荷蘭在1800年的下跌,要100年時間才能恢復。這些事件將來會不會再發生,沒有人說得準。槓桿後,損失也會倍大。

工作量大

房地產投資是一個專業,要花時間去學習和實習。這等同一份副業去經營。工作包括:挑選和研究投資的地點;物業的管理,如裝修和維修等;租客管理,如挑選租客,追收租金等。

與Bogleheads投資理念相違背

Bogleheads的投資理念是,只要跟隨幾個簡單的投資原則,投資者的風險調整後回報比一般投資者高。而這些原則是容易理解、執行和有效的。被動投資和房地產投資是完全不同投資理念,房地產投資要主動管理,沒有有效的分散風險。

股票回報比房地產高

自1928-2021年的美國數據,長期來看,美國的股市回報比房地產高。



總結

Bogleheads 主流看法是房地產投資不是被動投資,要花時間去經營和管理,也要花時間去學習和實習。如果經營理想,回報會比被動投資高。



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參考資料:

Is real estate actually a better investment than stocks right now

https://www.bogleheads.org/forum/viewtopic.php?t=369897

Bogleheads 的投資理念

https://www.bogleheads.org/wiki/Bogleheads%C2%AE_investment_philosophy


留言

  1. 除了保羅兄寫的壞處,我也想到一些壞處:
    1. 較難進行再平衡(Re-balancing): 當房地產在價格上漲或下跌,基礎上不能像ETF或Mutal Fund那樣買入或賣出"部分"房地產的項目,只有由它的價格上漲或下跌而投資人難以平衡投資比例。
    2. 房地產會出現折舊: 房地產不會像ETF或Mutal Fund 會每隔一段時間汰弱留強,它會隨時間出現折舊,價格難免會受影響。投資人需要資金番新或維修才可減少折舊的影響。

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    1. 謝謝補充,買了ETF真的回不了頭,沒想到投資原來這麼簡單和容易,定期投入和Rebalancing一下就可以。

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  2. 我較喜歡物業發展股,緩衝空間會大些。

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    1. 謝謝留言,買股要的好處就是不用落手落腳去做。地點由專業團隊去選地點和評估,增值和加租也可交由專業團隊做。Bogleheads的討論中,有提到有物業租了給單身老太太而不好意思加租。只要找到可以信賴的管理層,買物業發展股是不錯的選擇。

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  3. 所謂"夏蟲不可以語冰",正如在岸上無論怎樣努力練習,永遠學不會游泳,每樣投資工具都有其特性﹐不去參與只能停留在紙上談兵的階段。房地產有別於其他投資產品的特性:
    1.它是一種必需品,也是投資工具;
    2.可以槓桿持有,即只要付出少量資金就可持有物業所有權;
    3.因為是必需品,受政府政策及稅務的調控﹐升得太高加以壓抑,跌得多加以扶持。各國政府有不同做法, 不可一概而論;
    4.入場門檻較高,加上繁複的法律文件,不像其他產品﹐只要按個按鈕就完成交易;
    5.業主要支付管理費、差餉地租等,定期還要維修,金額十分可觀。
    作為必需品,每個人決定置業或租樓,進而到買樓收租,有不同的考慮,包括最主要的負担能力、本身年齡、政府稅務政策、市場環境(樓價正在向上或下跌,自己工作穩定性)、家庭因素(家有多少人住)….。這些都因人而異,正如最近網上有報導指一些影視名人沽出物業獲利,樓市向下訊號,但我們又想一想,有賣必有買,才會成交﹐為何不報導有多少人趁低買入這些名人的物業?明知樓價下跌,難導這些買家都是傻瓜?
    作為投資工具,持有物業還可以使用財務方法,將物業再次按給銀行(所謂加按),套取現金,再以小控大,買入另一物業,再將物業租出,讓租客為你供樓,很多人都以這種方法而財務自由,我們熟悉的富爸爸羅伯特·清崎就使用此方法、香港的財叔及BLOGGER YC都效法富爸爸而財務自由。然而,由於政府的政策壓抑樓價及防範像1997及2003年的負資產引起經濟及社會不穩,因應當時市場情況, 分段推出SSD, BSD,DSD等稅項,加上金管局的壓力測試,此方法現時己不可行。但仍可此法套現,物業按揭相對於其他貨款仍然是最低利率,將資金投入有穩定現金流的其他工具,賺取息差。當然這些財務操作涉及風險管理,要因應個人的實際情況去做。
    負担能力、風險管理及現金流( 也是回報率)昰決定是否入市的指標,每人的考慮因素不同,最後決定也不一樣。

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