Bogleheads如何看房地產投資
本文整理了Bogleheads對房地產投資正反兩面的看法。本文所述的房地產投資不是買入REIT，而是買入住宅或商業物業再出租的意思。
房地產投資的好處
較高的回報
因為用了槓桿，有較高的長期回報。如30%的首期，投資4%回報的物業，首年回報是13.33%。
強的現金流
房地產投資，只要有穩定的現金流，便不需要顧慮太多房價的升跌。相反，股票投資者卻常常因股價的升跌，而忐忑不安。
低風險
只要能定期清還貸款，房地產沒有被沒收的風險。相反，斬倉在股票市場常有發生。
低利息開支
對一般投資者而言，與其他貸款相比，房地產貸款的利息是最低的。
營商經驗和人脈
房地產投資等同正職外的另一份生意，如果肯花心思去經營，它的回報會不錯，同時也能獲得寶貴的營商經驗和人脈關係。
自由度大
像經營生意一樣，可選擇自己的市場、顧客和對手。也可選擇合心意的融資方案，亦可選擇要僱用的人員和合作夥伴。
容易找到好的交易
投資房地產，沒有好壞的買賣時機，沒有好壞的地區，只有好壞的交易。只要找到有賣房壓力的業主，就能找到好的交易。
管理不用太花時間
有房地產投資者認為，要管理一個物業，不用花太多時間。一星期只需花約1小時，即一年約50小時便足夠。而他的年總回報約13%。
房地產投資的壞處
集中投資的風險 (Idiosyncratic Risk)
投資單一地區，一個地區的經濟和人口結構會有變化。房價和股票一樣，過去表現不代表將來表現。過去20年的大升，不等於將來的20年都會大升。正好相反，當某類資產的價格大升，往往伴隨著往後的停滯或貶值。在任何資產類別中，沒有任何事是保證的。
槓桿的風險
人容易在順風順水時忘記風險。美國房價曾在2007年下跌50%。而荷蘭在1800年的下跌，要100年時間才能恢復。這些事件將來會不會再發生，沒有人說得準。槓桿後，損失也會倍大。
工作量大
房地產投資是一個專業，要花時間去學習和實習。這等同一份副業去經營。工作包括：挑選和研究投資的地點；物業的管理，如裝修和維修等；租客管理，如挑選租客，追收租金等。
與Bogleheads投資理念相違背
Bogleheads的投資理念是，只要跟隨幾個簡單的投資原則，投資者的風險調整後回報比一般投資者高。而這些原則是容易理解、執行和有效的。被動投資和房地產投資是完全不同投資理念，房地產投資要主動管理，沒有有效的分散風險。
股票回報比房地產高
自1928-2021年的美國數據，長期來看，美國的股市回報比房地產高。
總結
Bogleheads 主流看法是房地產投資不是被動投資，要花時間去經營和管理，也要花時間去學習和實習。如果經營理想，回報會比被動投資高。
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參考資料：
Is real estate actually a better investment than stocks right now
https://www.bogleheads.org/forum/viewtopic.php?t=369897
Bogleheads 的投資理念
https://www.bogleheads.org/wiki/Bogleheads%C2%AE_investment_philosophy
除了保羅兄寫的壞處，我也想到一些壞處:
回覆刪除1. 較難進行再平衡(Re-balancing): 當房地產在價格上漲或下跌，基礎上不能像ETF或Mutal Fund那樣買入或賣出"部分"房地產的項目，只有由它的價格上漲或下跌而投資人難以平衡投資比例。
2. 房地產會出現折舊: 房地產不會像ETF或Mutal Fund 會每隔一段時間汰弱留強，它會隨時間出現折舊，價格難免會受影響。投資人需要資金番新或維修才可減少折舊的影響。
謝謝補充，買了ETF真的回不了頭，沒想到投資原來這麼簡單和容易，定期投入和Rebalancing一下就可以。
刪除我較喜歡物業發展股，緩衝空間會大些。
回覆刪除謝謝留言，買股要的好處就是不用落手落腳去做。地點由專業團隊去選地點和評估，增值和加租也可交由專業團隊做。Bogleheads的討論中，有提到有物業租了給單身老太太而不好意思加租。只要找到可以信賴的管理層，買物業發展股是不錯的選擇。
刪除我本來有意買樓收租，但因年紀大，若要再處理維修、漏水等，肯定無法應對，我跟太太商量，都是買新地等，讓他們待勞更好。
刪除唔知買車位有冇得諗，純粹買來玩下，過下收租佬癮。
刪除其實我反而覺得買樓收租，有些維修事宜反而是好事，退休後可以有些事務可以處理。買股票不是不好，但一樣要看準時機吸納。以新地為例，去年高位103，現在跌到86，波動頗大。
刪除車位不是必需品，經濟下行之下如果人們收入下降，可以賣車，那便不需要車位了。
刪除「車位不是必需品」說的也對。謝謝。
刪除所謂"夏蟲不可以語冰"，正如在岸上無論怎樣努力練習，永遠學不會游泳，每樣投資工具都有其特性﹐不去參與只能停留在紙上談兵的階段。房地產有別於其他投資產品的特性:
回覆刪除1.它是一種必需品，也是投資工具;
2.可以槓桿持有，即只要付出少量資金就可持有物業所有權;
3.因為是必需品，受政府政策及稅務的調控﹐升得太高加以壓抑，跌得多加以扶持。各國政府有不同做法, 不可一概而論;
4.入場門檻較高，加上繁複的法律文件，不像其他產品﹐只要按個按鈕就完成交易;
5.業主要支付管理費、差餉地租等，定期還要維修，金額十分可觀。
作為必需品，每個人決定置業或租樓，進而到買樓收租，有不同的考慮，包括最主要的負担能力、本身年齡、政府稅務政策、市場環境(樓價正在向上或下跌，自己工作穩定性)、家庭因素(家有多少人住)….。這些都因人而異，正如最近網上有報導指一些影視名人沽出物業獲利，樓市向下訊號，但我們又想一想，有賣必有買，才會成交﹐為何不報導有多少人趁低買入這些名人的物業?明知樓價下跌，難導這些買家都是傻瓜?
作為投資工具，持有物業還可以使用財務方法，將物業再次按給銀行(所謂加按)，套取現金，再以小控大，買入另一物業，再將物業租出，讓租客為你供樓，很多人都以這種方法而財務自由，我們熟悉的富爸爸羅伯特·清崎就使用此方法、香港的財叔及BLOGGER YC都效法富爸爸而財務自由。然而，由於政府的政策壓抑樓價及防範像1997及2003年的負資產引起經濟及社會不穩，因應當時市場情況, 分段推出SSD, BSD,DSD等稅項，加上金管局的壓力測試，此方法現時己不可行。但仍可此法套現，物業按揭相對於其他貨款仍然是最低利率，將資金投入有穩定現金流的其他工具，賺取息差。當然這些財務操作涉及風險管理，要因應個人的實際情況去做。
負担能力、風險管理及現金流( 也是回報率)昰決定是否入市的指標，每人的考慮因素不同，最後決定也不一樣。
謝謝師兄分享保貴經驗。
刪除買樓收租一直是我的夢想，希望將來有機會買入一或兩個物業(住宅、工廠或車位)收租玩下。