買樓定租樓?DIY計算機
最近看Ben Felix的一段關於買樓還是租樓的影片。他提到5%法則,即如果租金回報率低於5%,就應該買租樓,相反,就應該買樓。本文會探討這個5%法則是否適用於香港。 買樓定租樓? 假設你有首期$60萬,可以買$600萬樓。如果該單位現在租金是$15,000。那你應該買樓還是租樓呢? 在利嘉閣網站,可以找到新港城兩房單位,售價$600萬,租金約$15,000,如下。 報酬率 在比較租樓或買樓前,要先知道樓市的報酬率和股市的報酬率。在這裡,我們假設不買樓,資金會全都放到股市上。 2000年至2020年樓市、股市報酬率 下面分別是中原城市指數、盈富基金和美國最強500企業的報酬率,報酬率又稱複合增長率。 中原城市指數 (CCI) 53.4–173.55 6.07% 盈富基金ETF (EWH) 5.62% 美國最強500企業ETF (SPY) 5.97% 供款 這裡會以9成按揭為例。下面是利嘉閣網站的供款計算機,以按9成計,每月供款$27,962。 開支 租樓開支只是租金;買樓的開支包括裝修、管理費、差餉及地租。假設通脹是每年2%。裝修每10年一次,以樓價的10%計算,第1次$60萬,第2次108萬,管理費首年每呎$2.2,差餉及地租是租金的8%。 比較結果 假設香港樓市未來20年的報酬率跟過去20年一樣都是6.07%,而股市報酬率是5.97%。今天的$600萬樓,20年後會變成$1949萬。 如果是租樓計算,多出的供款、供款利息、裝修費、管理費、差餉及地租全都拿來投資。20年後會變成$1107萬。 買樓比租樓20年後多$783萬,以百份率計多40.16%,買樓勝。 一些重要的變數 股市報酬率 在Ben Felix影片中,他指出長時間來看,股市的回報比樓市多3%。因此,我們把股市報酬率改為9.07%。結果是,20年後,買樓比租樓多$157萬,以百份率計多8.08%,買樓勝。 租金回報率 我們的例子是以3%租金計算,租金不同,回報也有分別。下面是類似單位,在28Hse的租盤,租金$12,500,即2.5%。把租金回報率改為2.5%。結果是,20年後,買樓比租樓少$1萬,以百份率計少0.1%,租樓勝。 按揭成數 不是人人都能做9成按揭成數,如是自僱人仕只能做8成,出租只能做5成。下面分別會比較8成和5成按揭的回報比較