最近看Ben Felix的一段關於買樓還是租樓的影片。他提到5%法則，即如果租金回報率低於5%，就應該買租樓，相反，就應該買樓。本文會探討這個5%法則是否適用於香港。 買樓定租樓？ 假設你有首期$60萬，可以買$600萬樓。如果該單位現在租金是$15,000。那你應該買樓還是租樓呢？ 在利嘉閣網站，可以找到新港城兩房單位，售價$600萬，租金約$15,000，如下。 報酬率 在比較租樓或買樓前，要先知道樓市的報酬率和股市的報酬率。在這裡，我們假設不買樓，資金會全都放到股市上。 2000年至2020年樓市、股市報酬率 下面分別是中原城市指數、盈富基金和美國最強500企業的報酬率，報酬率又稱複合增長率。 中原城市指數 (CCI) 53.4–173.55 6.07% 盈富基金ETF (EWH) 5.62% 美國最強500企業ETF (SPY) 5.97% 供款 這裡會以9成按揭為例。下面是利嘉閣網站的供款計算機，以按9成計，每月供款$27,962。 開支 租樓開支只是租金；買樓的開支包括裝修、管理費、差餉及地租。假設通脹是每年2%。裝修每10年一次，以樓價的10%計算，第1次$60萬，第2次108萬，管理費首年每呎$2.2，差餉及地租是租金的8%。 比較結果 假設香港樓市未來20年的報酬率跟過去20年一樣都是6.07%，而股市報酬率是5.97%。今天的$600萬樓，20年後會變成$1949萬。 如果是租樓計算，多出的供款、供款利息、裝修費、管理費、差餉及地租全都拿來投資。20年後會變成$1107萬。 買樓比租樓20年後多$783萬，以百份率計多40.16%，買樓勝。 一些重要的變數 股市報酬率 在Ben Felix影片中，他指出長時間來看，股市的回報比樓市多3%。因此，我們把股市報酬率改為9.07%。結果是，20年後，買樓比租樓多$157萬，以百份率計多8.08%，買樓勝。 租金回報率 我們的例子是以3%租金計算，租金不同，回報也有分別。下面是類似單位，在28Hse的租盤，租金$12,500，即2.5%。把租金回報率改為2.5%。結果是，20年後，買樓比租樓少$1萬，以百份率計少0.1%，租樓勝。 按揭成數 不是人人都能做9成按揭成數，如是自僱人仕只能做8成，出租只能做5成。下面分別會比較8成和5成按揭的回報比較

  筆者最近研究「被動投資法」並回顧過往的投資，歸立了2點自己犯過的錯誤。本文會說明這2點，並提供解決方法。另外，會說明被動投資的回報率、注意事項和可選的ETF。 先說明為什麼一定要「投資」和什麼時「被動投資法」。 為什麼一定要「投資」？ 長線來說，股票風險趨向零(從歷史數據看，這是股票的特質)；長線來說，現金價值趨向零(因為通脹的關係)。所以，有多餘錢，一定要投資。 什麼是「被動投資法」？ 被動投資，簡單說，就是「Dump低番工，有多餘錢就買指數ETF，完。」相反，主動投資，就是要主動選股，主動選擇買進和賣出的時機。下面是主動投資和被動投資的比較。 散戶常犯的2個投資錯誤 錯誤1：選股能力不足 下表是筆者的投資戶口，其中交通銀行(3328)是在2008年，全民皆股時買入的，買入價11元。當時樂隊「農夫」歌詞有一句，「有股票就無需要帶現金。」12年後的今天，仍然虧損48%。 總結投資虧損原因，是選股能力不足，下面是同時期，另外一些ETF的表現，只以股價計算，不算股息。如果當時選的是盈富基金(2800)，雖然股價都是負回報，但計及每年約3%的股息，也不至於嚴重虧損。當然如果買入美國500最強企業(SPY)，回報會更好。 解決方法：買入低成本環球指數基金 針對這個錯誤，筆者的解決方法，是以低成本指數基金取代個股。不買個別股份，只買低成本的指數基金。 錯誤2：高買低賣 作為典型香港散戶，筆者當然曾經買入匯豐銀行，又是2008年的事。樂隊「農夫」又有一句歌詞，「買出買入又賺一筆。」。當時買入價約$100，最低跌到$33。當時沒有賣出，但反彈到約$50元時賣出。回想當時其實不缺 錢用，只是跌太多，心裡不好受。賣了後的數個月，股價升回$80。典型的高買低賣，財富被轉移。 解決方法：「只買不賣，一股不放」 只買不賣，一股不放。從歷史數據來年，股市平均年回報約5–7%(撇除通脹)。 只要分散持有環球股票，並且持有足夠長的時間，如20年，最終會獲得不錯的回報。MPF被香港人視為最騙錢的投資，但事實上，很多香港人的MPF回報其實不差。原因就是「只買不賣，一股不放」，加上環球分散配置。 被動投資回報和注意要點 回報 Youtuber Ben Felix 在影片What are normal stock return，提到股票歷史