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Bogleheads如何看房地產投資

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本文整理了Bogleheads對房地產投資正反兩面的看法。本文所述的房地產投資不是買入REIT,而是買入住宅或商業物業再出租的意思。 房地產投資的好處 較高的回報 因為用了槓桿,有較高的長期回報。如30%的首期,投資4%回報的物業,首年回報是13.33%。 強的現金流 房地產投資,只要有穩定的現金流,便不需要顧慮太多房價的升跌。相反,股票投資者卻常常因股價的升跌,而忐忑不安。 低風險 只要能定期清還貸款,房地產沒有被沒收的風險。相反,斬倉在股票市場常有發生。 低利息開支 對一般投資者而言,與其他貸款相比,房地產貸款的利息是最低的。 營商經驗和人脈 房地產投資等同正職外的另一份生意,如果肯花心思去經營,它的回報會不錯,同時也能獲得寶貴的營商經驗和人脈關係。 自由度大 像經營生意一樣,可選擇自己的市場、顧客和對手。也可選擇合心意的融資方案,亦可選擇要僱用的人員和合作夥伴。 容易找到好的交易 投資房地產,沒有好壞的買賣時機,沒有好壞的地區,只有好壞的交易。只要找到有賣房壓力的業主,就能找到好的交易。 管理不用太花時間 有房地產投資者認為,要管理一個物業,不用花太多時間。一星期只需花約1小時,即一年約50小時便足夠。而他的年總回報約13%。 房地產投資的壞處 集中投資的風險 (Idiosyncratic Risk) 投資單一地區,一個地區的經濟和人口結構會有變化。房價和股票一樣,過去表現不代表將來表現。過去20年的大升,不等於將來的20年都會大升。正好相反,當某類資產的價格大升,往往伴隨著往後的停滯或貶值。在任何資產類別中,沒有任何事是保證的。 槓桿的風險 人容易在順風順水時忘記風險。美國房價曾在2007年下跌50%。而荷蘭在1800年的下跌,要100年時間才能恢復。這些事件將來會不會再發生,沒有人說得準。槓桿後,損失也會倍大。 工作量大 房地產投資是一個專業,要花時間去學習和實習。這等同一份副業去經營。工作包括:挑選和研究投資的地點;物業的管理,如裝修和維修等;租客管理,如挑選租客,追收租金等。 與Bogleheads投資理念相違背 Bogleheads的投資理念是,只要跟隨幾個簡單的投資原則,投資者的風險調整後回報比一般投資者高。而這些原則是容易理解、執行和有效的。被動投資和房地產投資是完全不同投資理念,房地產投資要主動管理,沒有有效的分散風險。 股

什麼是「剪羊毛」?

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「剪羊毛」這個詞偶有聽過,一直對這個詞一知半解。最近看了掃地僧的YouTube影片,才了解這是什麼和美國是如何「剪羊毛」。 「剪羊毛」的意思是美國控制利率,通過升值和貶值這方法,去洗劫其他國家。 掃地僧的影片以日本為例子,筆者以香港為例子。說明具體操作,這操作也適用於全球其他地方。 第一步,美國資本家以美元換港元,買入大量香港股票。(港率1:7.85) 第二步,讓美元貶值,這樣來看,香港的股票升值,因為港元升值。(港率1:7.75) 第三步,由於香港股票升值,從而吸引本地或海外投資者,買入更多香港股票。 第四步,股票價格被炒高後,美國資本家便賣出香港的股票獲利,將港元換回美元。 第五步,加息,讓美元升值。香港股市崩盤,大量資金流走。(港率1:7.85) 最後,由第一步起再做一次。 由於美國資本家只想「剪羊毛」,不是想宰羊,出手不會太重,港股會重傷但不會死亡,可能要數年才能復原。 回看過去10年,港股走勢確實和匯率有關。如果真的有「剪羊毛」存在,只要在匯率1:7.85時,不膽怯買入港股,並在1:7.75時,不貪心賣出港股,便可同坐美國資本家的順風車。 但作為被動投資者,這不是一個好的策略,因為這是Market Timing,而且All-in和All-out,風險較大,當然回報也大。 較中庸的做法是定期做Rebalancing,這樣在匯率1:7.85時可買入多些港股,在匯率1:7.75時賣出些港股,買入多些其他的股票或債券。 不知讀者是否認為有「剪羊毛」存在呢?聯儲局在今年不斷加息對付通脹,是真有其事還是別有用心呢?歡迎留言交流。 後記: 之前一個版本攪亂了1:7.75和1:7.85, 現在已更正。 誠意推薦,限時優惠 微牛開戶 介紹連結 https://a.webull.hk/i/paulinvesthk 長橋開戶 介紹連結 https://activity.longbridgehk.com/pipeline/HK_invite_LD_20220215/index.html?sac=lb&lbFitsStatusBar=1&code=YQ1638417784&invite-code=4N9PZF&channel=HHMS00004 (請確保在下面連結輸入的手機號碼與開戶時的手機號碼是相同,送股優惠詳情,請參閱有關條款

股價下跌應如何處理?

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曼聯球迷這兩周的心情,可說是「來回地獄又即返人間。」曼聯開季兩連敗,新球員有「地面屠夫」之稱的馬天尼斯由於身高只有5呎9吋的關係被外界質疑。球評家加歷查認為:「他不能夠在英超踢。」但是,當前天曼聯2:1勝過利物浦後,加歷查對馬天尼的評價有180度轉變並說:「馬天尼斯表現出了他的能力。他用波非常好,地面爭奪很強,能夠閱讀球賽,可以組織後防,還是一位戰士。」 股評人建議的價值 股評人跟球評家一樣,股價跌時,就是「差的公司」,選幾個差的因素說出來。相反,股價升,就是「好的公司」,又選幾個好的因素說出來。所以,被動投資者一般都認為股評人的建議,價值不高。 投資者的心情 作為投資者,我們的心情何嘗又不是常常「來回地獄又即返人間」呢? 上月中,當股價跌時,心情很差,心想「未見底、等跌多幾日先買。」 但本月初,股市回升,心情又會變好,然後又Fear Of Miss Out「應該見左底,要襯機入市。」結果,又一次被套。 總之,股價升的就是「好的公司」,股價跌的就是「差的公司」。 投資策略 事實是否真的如此?又有什麼投資策略呢? 參考鍾記的文章:「當股票價格下跌的幅度大於內在價值的下跌幅度時,安全邊際便會增加,變相令投資風險減少。」 筆者也認同這點,如果投資股票ETF,股票越平,其實是越安全。股票ETF長線會上升。如果有多餘錢,在股票下跌時,應該把握機會增持股票。投資者應給自己定一個持股上限,如最多只持有80%股票。另外20%可以配置債券。當跌市時,便有資金增持股票。 誠意推薦,限時優惠 微牛開戶 介紹連結 https://a.webull.hk/i/paulinvesthk 長橋開戶 介紹連結 https://activity.longbridgehk.com/pipeline/HK_invite_LD_20220215/index.html?sac=lb&lbFitsStatusBar=1&code=YQ1638417784&invite-code=4N9PZF&channel=HHMS00004 (請確保在下面連結輸入的手機號碼與開戶時的手機號碼是相同,送股優惠詳情,請參閱有關條款。) 參考資料: 「地面屠夫」馬天尼斯 https://www.hk01.com/%E5%8D%B3%E6%99%82%E9%AB%94%

Webull月供ETF一年成績 -10.68%

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筆者去年8月在Webull開了美股戶了,月供了一年,分享一下成績和心得,同時也分享投資美股的2個缺點和解決方法。 回報 筆者以80:20比例建倉,買入VT(環球股票)和BND(美國債券),並每月投入$3,000(具體可參考去年文章)。總投入資金連迎新禮品$46,867,總回報-10.68%,累積虧損$5,021,如圖。 預期回報 之前文章說過,被動投資回報有限制,回報約6-8%。筆者為這組合估算的預期回報是7%。只要重覆去年的操作,預計10年後便可以累積到$548,276,總回報是$162,409。 心得分享 月供的日期 之前月供的日期都定在每月最後一天。由於今年大跌市,差不多每月的最後一天都是高位,然後就開始下跌,心裡很不爽。不知這跟基金「粉飾櫥窗」有沒有關係。最後決定了,發工資的那天就投入,不等到最後一天,這樣心裡好過點。 再平衡 下圖是筆者月供記錄,利用每月的$3,000去再平衡,所以見到有時會4股VT和1股BND,有時會3股VT和2股BND。具體方法和工具可參考之前文章。 股市大跌的感受 其實筆者也不會每天看回報,「輸錢」一般都不會開比App,相反,「贏錢」會經常開App爽一下。作為被動投資者要把目光放遠一點。已經知道可獲得的回報是6-8%,無需太在意每天的升跌。把時間和精力放在如何賺更多的錢會更好。 投資美股的2大缺點及解決方法 遺產稅 投資了美股兩年多,參考了很多Blogger的資料,其中Blog友Martis提到的遺產稅是很值得注要。當美股累積到一定程度,如多於$6萬美元,如果你不幸突然死亡,除了$6萬美元外,其餘的資產,有40%要上繳美國政府作為遺產稅。 解決方法 可以改買英國ETF去避開美國遺產稅的問題。 凍結或沒收資產 今年俄烏戰爭,據說有俄羅斯人的資產,被美國政府凍結或沒收。政治局勢難測,不知未來會否有一天,所有中國人在歐美的資產會被凍結或沒收。 解決方法 在港交所沒有可投資全球的ETF。與美股比較,港交所的ETF,開支比率高,手續費貴,入場費高(一手最少數千元),對於受薪一族不是太合適。較接近的做法是增加在MPF自願性供款,或使用Aqumon智能投資。詳情可參考之前文章。筆者也不確定如果打扙,MPF的環球配置會否被凍結或沒收。 由於俄烏戰爭,筆者前幾個月也開始了月供Aqumon。如讀者有其他解決方法,歡迎

Bogleheads 10大懶惰投資組合回報比較

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  Bogleheads 10大懶惰投資組合回報比較 本文比較Bogleheads的10大懶惰投資組合,過去10年半和過去半年的表現。 A - Rick Ferri - Two-Fund Portfolio VT (Total World Stock) - 60% BND (Total Bond)  - 40% B - Scott Burns' Margarita / Andrew Tobia -  Three-Fund Portfolio VTI (Total US Stock) - 34% VXUS (Total International Stock) - 33% TIP (Inflation-Protected Securities) - 33% C - Rick Ferri - Lazy Three-Fund Portfolio VTI (Total US Stock) - 40% VXUS (Total International Stock) - 20% BND (Total Bond) - 40% D - Rick Ferri - 60/40 Core Four-Fund Portfolio VTI (Total US Stock) - 30% VXUS (Total International Stock) - 24% BND (Total Bond) - 40% VNQ (REIT) - 6% E - Rick Ferri - 80/20 Core Four-Fund Portfolio VTI (Total US Stock) - 40% VXUS (Total International Stock) - 32% BND (Total Bond) - 20% VNQ (REIT) - 8% F - Bill Schultheis - "Coffeehouse" portfolio VOO (Large Blend) - 10% VTV (Large Value) - 10% VB (Small Blend) - 10% VBR (Small Value) - 10% VXUS (Total International Stock) - 10% VNQ (REIT) - 10% BND (Total Bon