本文整理了Bogleheads對房地產投資正反兩面的看法。本文所述的房地產投資不是買入REIT，而是買入住宅或商業物業再出租的意思。 房地產投資的好處 較高的回報 因為用了槓桿，有較高的長期回報。如30%的首期，投資4%回報的物業，首年回報是13.33%。 強的現金流 房地產投資，只要有穩定的現金流，便不需要顧慮太多房價的升跌。相反，股票投資者卻常常因股價的升跌，而忐忑不安。 低風險 只要能定期清還貸款，房地產沒有被沒收的風險。相反，斬倉在股票市場常有發生。 低利息開支 對一般投資者而言，與其他貸款相比，房地產貸款的利息是最低的。 營商經驗和人脈 房地產投資等同正職外的另一份生意，如果肯花心思去經營，它的回報會不錯，同時也能獲得寶貴的營商經驗和人脈關係。 自由度大 像經營生意一樣，可選擇自己的市場、顧客和對手。也可選擇合心意的融資方案，亦可選擇要僱用的人員和合作夥伴。 容易找到好的交易 投資房地產，沒有好壞的買賣時機，沒有好壞的地區，只有好壞的交易。只要找到有賣房壓力的業主，就能找到好的交易。 管理不用太花時間 有房地產投資者認為，要管理一個物業，不用花太多時間。一星期只需花約1小時，即一年約50小時便足夠。而他的年總回報約13%。 房地產投資的壞處 集中投資的風險 (Idiosyncratic Risk) 投資單一地區，一個地區的經濟和人口結構會有變化。房價和股票一樣，過去表現不代表將來表現。過去20年的大升，不等於將來的20年都會大升。正好相反，當某類資產的價格大升，往往伴隨著往後的停滯或貶值。在任何資產類別中，沒有任何事是保證的。 槓桿的風險 人容易在順風順水時忘記風險。美國房價曾在2007年下跌50%。而荷蘭在1800年的下跌，要100年時間才能恢復。這些事件將來會不會再發生，沒有人說得準。槓桿後，損失也會倍大。 工作量大 房地產投資是一個專業，要花時間去學習和實習。這等同一份副業去經營。工作包括：挑選和研究投資的地點；物業的管理，如裝修和維修等；租客管理，如挑選租客，追收租金等。 與Bogleheads投資理念相違背 Bogleheads的投資理念是，只要跟隨幾個簡單的投資原則，投資者的風險調整後回報比一般投資者高。而這些原則是容易理解、執行和有效的。被動投資和房地產投資是完全不同投資理念，房地產投資要主動管理，沒有有效的分散風險。 股