最近看了《The Millionaire Real Estate Investor》，作者Gary Keller。在這記錄關於富翁房地產投資者思維的要點。 富翁房地產投資者的如何思考？ 作者認為有正確的思維方法，並將之成為習慣，是建立財富的基礎。下面是7個關於富翁房地產投資者的思維方法。 7個富翁房地產投資者的思維 巨大的動機的思考(Think Powered by a Big Why) 為什麼要投資，你投資背後的動機是什麼？受訪的富翁表示其背後動機是工作自由、財富帶來的安全感和挑戰自己的極限等。作者認為要有一個足夠巨大的動機，你才會由「你想要財務富足」轉變為「你必須要財務富足」。 當有動機了後，生活上的大小行動都可以此為根據。如你動機是財務富足，你會發現現在的一些日常開支，可能會違背這個長期巨大的動機。 巨大的目標、模式、習慣的思考(Think Big Goals, Big Models, Big Habits) 巨大目標 - 要乎合你巨大動機的具體和明確數字。 巨大模式 - 要達成你巨大目標的可重複方法。 巨大習慣 - 巨大模式中提出的具體行動或財務決定。 金錢的思考(Think Money Matters) 要了解金錢是如何運作，才能作出正確的財務決定。金錢的4個角色如下： 資本 - 用錢投資的東西，會帶來金錢的增長。 現金流 - 由投資產生的金錢。 現金 - 保留的金錢，作安全之用或將來的投資。 消費 - 用錢消費的東西，不會帶來金錢的增長。 要懂得區分投資者和消費者。投資者先建立好資本，有了現金流後，保留一些現金，最後才消費。消費者則先消費，餘下的放到存款，獲得少量現金流後，最後會發現只有少量或沒有金錢去投資。 淨資產的思考(Think Net Worth) 淨資產是資本減去債項。要問自己「如何可以增加淨資產？」要了解什麼是會升值的資産(例如：自住房地產)，什麼是會貶值的資產(例如：汽車)。 房地產的思考(Think Real Estate) 了解為何房地產是最好的投資物。優點如下： - 任何人也可買 - 隨時間升值 - 可用槓桿加大回報 - 有租金收入 - 可裝修提升價值 - 稅務優惠 - 價格平穩 - 可以居住 價值、機會、成交的思考(Think Value, Opportunity and Deal) 成功的投資者會先確定價值，再找

筆者月供了Aqumon幾個月，發現了一個奇怪的收費問題，在這分享一下。 上圖是10月份一次收息活動的詳情，你會發現，當收完利息後，戶口的現金竟然比之前少。少了$0.66。之前1月、4月、7月也有收股息，但當中是沒有Dividend Collection Fee和Scrip Fee。如下圖。 因此事，筆者跟客服聯絡，他們說收費沒問題，沒有說明這是否新收的費用。由於筆者資金少，只月供了2萬多，而Aqumon這個組合有8隻派息的ETF，如果每隻ETF都要收$30的Dividend Collection Fee，以月供$3,000的投資策略，估計資金累積到$10萬才開始有明顯的股息收入。這可能是3年後的事。因此，筆者暫時先清空了Aqumon的投資組合，把資金調到另一個股票帳戶。 對Aqumon看法 市場上的確缺少了以港交所ETF為基礎的自動化投資組合。Aqumon正正填補了這個空缺，可是Aqumon的收費模式對資金較少的投息者沒太大優勢。其一是每月的咨詢費較高，其二是股息相關的收費。如果這兩個收費可以調整一下，相信這個產品會更受觀迎。 誠意推薦，限時優惠 微牛開戶 介紹連結 https://www.webull.hk/s/efTtjzdYujcE9fOIhT 長橋開戶 介紹連結 https://activity.longbridgehk.com/pipeline/HK_invite_LD_20220215/index.html?sac=lb&lbFitsStatusBar=1&code=YQ1638417784&invite-code=4N9PZF&channel=HHMS00004 (請確保在下面連結輸入的手機號碼與開戶時的手機號碼是相同，送股優惠詳情，請參閱有關條款。)

筆者今年至今的回報是-31%，原因是自2月開始，一直用了槓桿買入2800盈富基金。本文會探討作為被動投資者，Bogleheads如何看PE Ratio？ Bogleheads的主流看法 關於應否擔心PE，Bogleheads 的巨頭Taylor Larimore則有以下回覆「作為"Stay the course investor"的好處就是PE和其他Ratio都是沒有意的。」 背後原因 不是PE沒有用處，而是作為被動投資者，以股債比例50/50為例，PE低時，自然會買多些股票，少些債券。PE高時，自然會買多些債券，少些股票。這是必然發生的。如果要跟據市場情況，動態調整股債比例，在被動投資者眼裡，這是Marketing Timing行為，不是一個好的策略。(筆者補充：也有例外，Jack Bogle訪問中，有提過他在Dotcom Bubble爆破前，調高債券比例。) PE是沒有意思 下面是一些不應用PE作為行動指標的回覆。 「PE對主動投資者或許有幫助，但對被動投資者是沒有用處。」 「你會否投資俄羅斯市場，現在PE很低。」(當時還未有俄烏戰爭) 「不論PE低、中或高，市場都會崩盤。這些Ratio不能成為行動的指標也沒有意思。」(筆者補充：3月時，恆指PE是7.65，是歷史上的低位，有誰會想到10月會跌至5.88) PE是有點意思 當然PE Ratio並非全無用處，下面是用PE Ratio去計算未來回報的例子。 「PE Ratio可用來計算預期回報，從而決定股債比例 如果你有$1.5M，想要獲得$2M。當股票預期回報是4%時，你可用一個100%的股票組合，在5年內獲得。但也有可能5年後只剩餘$1.36M。 如果你有較長的時間，如10年，可以配置50/50的股債組合，假設股票預期回報是4%，債券預期回報為0%。最終也可獲得$2M，確定性較高，時間要長些。 但當現時PE較低，股票預期回報是6%時，33/77的股債比例已可達成$2M的目標，而且確定性更高。」 筆者的操作 在2月時，筆者開始用槓桿買入2800盈富基金，因為8倍PE，是歷史低位。當時筆者認為進可攻，退可守。在aastock顯示的息率有3%，IB借美元利息2%左右。如果之後升回10倍PE的話就「空手套白狼」獲利離場，如果不升不跌，也有利息可守。 可惜現實是殘

本文整理了Bogleheads對房地產投資正反兩面的看法。本文所述的房地產投資不是買入REIT，而是買入住宅或商業物業再出租的意思。 房地產投資的好處 較高的回報 因為用了槓桿，有較高的長期回報。如30%的首期，投資4%回報的物業，首年回報是13.33%。 強的現金流 房地產投資，只要有穩定的現金流，便不需要顧慮太多房價的升跌。相反，股票投資者卻常常因股價的升跌，而忐忑不安。 低風險 只要能定期清還貸款，房地產沒有被沒收的風險。相反，斬倉在股票市場常有發生。 低利息開支 對一般投資者而言，與其他貸款相比，房地產貸款的利息是最低的。 營商經驗和人脈 房地產投資等同正職外的另一份生意，如果肯花心思去經營，它的回報會不錯，同時也能獲得寶貴的營商經驗和人脈關係。 自由度大 像經營生意一樣，可選擇自己的市場、顧客和對手。也可選擇合心意的融資方案，亦可選擇要僱用的人員和合作夥伴。 容易找到好的交易 投資房地產，沒有好壞的買賣時機，沒有好壞的地區，只有好壞的交易。只要找到有賣房壓力的業主，就能找到好的交易。 管理不用太花時間 有房地產投資者認為，要管理一個物業，不用花太多時間。一星期只需花約1小時，即一年約50小時便足夠。而他的年總回報約13%。 房地產投資的壞處 集中投資的風險 (Idiosyncratic Risk) 投資單一地區，一個地區的經濟和人口結構會有變化。房價和股票一樣，過去表現不代表將來表現。過去20年的大升，不等於將來的20年都會大升。正好相反，當某類資產的價格大升，往往伴隨著往後的停滯或貶值。在任何資產類別中，沒有任何事是保證的。 槓桿的風險 人容易在順風順水時忘記風險。美國房價曾在2007年下跌50%。而荷蘭在1800年的下跌，要100年時間才能恢復。這些事件將來會不會再發生，沒有人說得準。槓桿後，損失也會倍大。 工作量大 房地產投資是一個專業，要花時間去學習和實習。這等同一份副業去經營。工作包括：挑選和研究投資的地點；物業的管理，如裝修和維修等；租客管理，如挑選租客，追收租金等。 與Bogleheads投資理念相違背 Bogleheads的投資理念是，只要跟隨幾個簡單的投資原則，投資者的風險調整後回報比一般投資者高。而這些原則是容易理解、執行和有效的。被動投資和房地產投資是完全不同投資理念，房地產投資要主動管理，沒有有效的分散風險。 股

「剪羊毛」這個詞偶有聽過，一直對這個詞一知半解。最近看了掃地僧的YouTube影片，才了解這是什麼和美國是如何「剪羊毛」。 「剪羊毛」的意思是美國控制利率，通過升值和貶值這方法，去洗劫其他國家。 掃地僧的影片以日本為例子，筆者以香港為例子。說明具體操作，這操作也適用於全球其他地方。 第一步，美國資本家以美元換港元，買入大量香港股票。(港率1:7.85) 第二步，讓美元貶值，這樣來看，香港的股票升值，因為港元升值。(港率1:7.75) 第三步，由於香港股票升值，從而吸引本地或海外投資者，買入更多香港股票。 第四步，股票價格被炒高後，美國資本家便賣出香港的股票獲利，將港元換回美元。 第五步，加息，讓美元升值。香港股市崩盤，大量資金流走。(港率1:7.85) 最後，由第一步起再做一次。 由於美國資本家只想「剪羊毛」，不是想宰羊，出手不會太重，港股會重傷但不會死亡，可能要數年才能復原。 回看過去10年，港股走勢確實和匯率有關。如果真的有「剪羊毛」存在，只要在匯率1:7.85時，不膽怯買入港股，並在1:7.75時，不貪心賣出港股，便可同坐美國資本家的順風車。 但作為被動投資者，這不是一個好的策略，因為這是Market Timing，而且All-in和All-out，風險較大，當然回報也大。 較中庸的做法是定期做Rebalancing，這樣在匯率1:7.85時可買入多些港股，在匯率1:7.75時賣出些港股，買入多些其他的股票或債券。 不知讀者是否認為有「剪羊毛」存在呢？聯儲局在今年不斷加息對付通脹，是真有其事還是別有用心呢？歡迎留言交流。 後記： 之前一個版本攪亂了1:7.75和1:7.85， 現在已更正。 誠意推薦，限時優惠 微牛開戶 介紹連結 https://www.webull.hk/s/efTtjzdYujcE9fOIhT 長橋開戶 介紹連結 https://activity.longbridgehk.com/pipeline/HK_invite_LD_20220215/index.html?sac=lb&lbFitsStatusBar=1&code=YQ1638417784&invite-code=4N9PZF&channel=HHMS00004 (請確保在下面連結輸入的手機號碼與開戶時的手機號碼是相同，送股優惠詳情