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The Millionaire Real Estate Investor 筆記 (一)

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最近看了《The Millionaire Real Estate Investor》,作者Gary Keller。在這記錄關於富翁房地產投資者思維的要點。 富翁房地產投資者的如何思考? 作者認為有正確的思維方法,並將之成為習慣,是建立財富的基礎。下面是7個關於富翁房地產投資者的思維方法。 7個富翁房地產投資者的思維 巨大的動機的思考(Think Powered by a Big Why) 為什麼要投資,你投資背後的動機是什麼?受訪的富翁表示其背後動機是工作自由、財富帶來的安全感和挑戰自己的極限等。作者認為要有一個足夠巨大的動機,你才會由「你想要財務富足」轉變為「你必須要財務富足」。 當有動機了後,生活上的大小行動都可以此為根據。如你動機是財務富足,你會發現現在的一些日常開支,可能會違背這個長期巨大的動機。 巨大的目標、模式、習慣的思考(Think Big Goals, Big Models, Big Habits) 巨大目標 - 要乎合你巨大動機的具體和明確數字。 巨大模式 - 要達成你巨大目標的可重複方法。 巨大習慣 - 巨大模式中提出的具體行動或財務決定。 金錢的思考(Think Money Matters) 要了解金錢是如何運作,才能作出正確的財務決定。金錢的4個角色如下: 資本 - 用錢投資的東西,會帶來金錢的增長。 現金流 - 由投資產生的金錢。 現金 - 保留的金錢,作安全之用或將來的投資。 消費 - 用錢消費的東西,不會帶來金錢的增長。 要懂得區分投資者和消費者。投資者先建立好資本,有了現金流後,保留一些現金,最後才消費。消費者則先消費,餘下的放到存款,獲得少量現金流後,最後會發現只有少量或沒有金錢去投資。 淨資產的思考(Think Net Worth) 淨資產是資本減去債項。要問自己「如何可以增加淨資產?」要了解什麼是會升值的資産(例如:自住房地產),什麼是會貶值的資產(例如:汽車)。 房地產的思考(Think Real Estate) 了解為何房地產是最好的投資物。優點如下: - 任何人也可買 - 隨時間升值 - 可用槓桿加大回報 - 有租金收入 - 可裝修提升價值 - 稅務優惠 - 價格平穩 - 可以居住 價值、機會、成交的思考(Think Value, Opportunity and Deal) 成功的投資者會先確定價值,再找

Aqumon的收費問題

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筆者月供了Aqumon幾個月,發現了一個奇怪的收費問題,在這分享一下。 上圖是10月份一次收息活動的詳情,你會發現,當收完利息後,戶口的現金竟然比之前少。少了$0.66。之前1月、4月、7月也有收股息,但當中是沒有Dividend Collection Fee和Scrip Fee。如下圖。 因此事,筆者跟客服聯絡,他們說收費沒問題,沒有說明這是否新收的費用。由於筆者資金少,只月供了2萬多,而Aqumon這個組合有8隻派息的ETF,如果每隻ETF都要收$30的Dividend Collection Fee,以月供$3,000的投資策略,估計資金累積到$10萬才開始有明顯的股息收入。這可能是3年後的事。因此,筆者暫時先清空了Aqumon的投資組合,把資金調到另一個股票帳戶。 對Aqumon看法 市場上的確缺少了以港交所ETF為基礎的自動化投資組合。Aqumon正正填補了這個空缺,可是Aqumon的收費模式對資金較少的投息者沒太大優勢。其一是每月的咨詢費較高,其二是股息相關的收費。如果這兩個收費可以調整一下,相信這個產品會更受觀迎。 誠意推薦,限時優惠 微牛開戶 介紹連結 https://www.webull.hk/s/efTtjzdYujcE9fOIhT 長橋開戶 介紹連結 https://activity.longbridgehk.com/pipeline/HK_invite_LD_20220215/index.html?sac=lb&lbFitsStatusBar=1&code=YQ1638417784&invite-code=4N9PZF&channel=HHMS00004 (請確保在下面連結輸入的手機號碼與開戶時的手機號碼是相同,送股優惠詳情,請參閱有關條款。)

Bogleheads如何看PE Ratio?

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筆者今年至今的回報是-31%,原因是自2月開始,一直用了槓桿買入2800盈富基金。本文會探討作為被動投資者,Bogleheads如何看PE Ratio? Bogleheads的主流看法 關於應否擔心PE,Bogleheads 的巨頭Taylor Larimore則有以下回覆「作為"Stay the course investor"的好處就是PE和其他Ratio都是沒有意的。」 背後原因 不是PE沒有用處,而是作為被動投資者,以股債比例50/50為例,PE低時,自然會買多些股票,少些債券。PE高時,自然會買多些債券,少些股票。這是必然發生的。如果要跟據市場情況,動態調整股債比例,在被動投資者眼裡,這是Marketing Timing行為,不是一個好的策略。(筆者補充:也有例外,Jack Bogle訪問中,有提過他在Dotcom Bubble爆破前,調高債券比例。) PE是沒有意思 下面是一些不應用PE作為行動指標的回覆。 「PE對主動投資者或許有幫助,但對被動投資者是沒有用處。」 「你會否投資俄羅斯市場,現在PE很低。」(當時還未有俄烏戰爭) 「不論PE低、中或高,市場都會崩盤。這些Ratio不能成為行動的指標也沒有意思。」(筆者補充:3月時,恆指PE是7.65,是歷史上的低位,有誰會想到10月會跌至5.88) PE是有點意思 當然PE Ratio並非全無用處,下面是用PE Ratio去計算未來回報的例子。 「PE Ratio可用來計算預期回報,從而決定股債比例 如果你有$1.5M,想要獲得$2M。當股票預期回報是4%時,你可用一個100%的股票組合,在5年內獲得。但也有可能5年後只剩餘$1.36M。 如果你有較長的時間,如10年,可以配置50/50的股債組合,假設股票預期回報是4%,債券預期回報為0%。最終也可獲得$2M,確定性較高,時間要長些。 但當現時PE較低,股票預期回報是6%時,33/77的股債比例已可達成$2M的目標,而且確定性更高。」 筆者的操作 在2月時,筆者開始用槓桿買入2800盈富基金,因為8倍PE,是歷史低位。當時筆者認為進可攻,退可守。在aastock顯示的息率有3%,IB借美元利息2%左右。如果之後升回10倍PE的話就「空手套白狼」獲利離場,如果不升不跌,也有利息可守。 可惜現實是殘

Bogleheads如何看房地產投資

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本文整理了Bogleheads對房地產投資正反兩面的看法。本文所述的房地產投資不是買入REIT,而是買入住宅或商業物業再出租的意思。 房地產投資的好處 較高的回報 因為用了槓桿,有較高的長期回報。如30%的首期,投資4%回報的物業,首年回報是13.33%。 強的現金流 房地產投資,只要有穩定的現金流,便不需要顧慮太多房價的升跌。相反,股票投資者卻常常因股價的升跌,而忐忑不安。 低風險 只要能定期清還貸款,房地產沒有被沒收的風險。相反,斬倉在股票市場常有發生。 低利息開支 對一般投資者而言,與其他貸款相比,房地產貸款的利息是最低的。 營商經驗和人脈 房地產投資等同正職外的另一份生意,如果肯花心思去經營,它的回報會不錯,同時也能獲得寶貴的營商經驗和人脈關係。 自由度大 像經營生意一樣,可選擇自己的市場、顧客和對手。也可選擇合心意的融資方案,亦可選擇要僱用的人員和合作夥伴。 容易找到好的交易 投資房地產,沒有好壞的買賣時機,沒有好壞的地區,只有好壞的交易。只要找到有賣房壓力的業主,就能找到好的交易。 管理不用太花時間 有房地產投資者認為,要管理一個物業,不用花太多時間。一星期只需花約1小時,即一年約50小時便足夠。而他的年總回報約13%。 房地產投資的壞處 集中投資的風險 (Idiosyncratic Risk) 投資單一地區,一個地區的經濟和人口結構會有變化。房價和股票一樣,過去表現不代表將來表現。過去20年的大升,不等於將來的20年都會大升。正好相反,當某類資產的價格大升,往往伴隨著往後的停滯或貶值。在任何資產類別中,沒有任何事是保證的。 槓桿的風險 人容易在順風順水時忘記風險。美國房價曾在2007年下跌50%。而荷蘭在1800年的下跌,要100年時間才能恢復。這些事件將來會不會再發生,沒有人說得準。槓桿後,損失也會倍大。 工作量大 房地產投資是一個專業,要花時間去學習和實習。這等同一份副業去經營。工作包括:挑選和研究投資的地點;物業的管理,如裝修和維修等;租客管理,如挑選租客,追收租金等。 與Bogleheads投資理念相違背 Bogleheads的投資理念是,只要跟隨幾個簡單的投資原則,投資者的風險調整後回報比一般投資者高。而這些原則是容易理解、執行和有效的。被動投資和房地產投資是完全不同投資理念,房地產投資要主動管理,沒有有效的分散風險。 股

什麼是「剪羊毛」?

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「剪羊毛」這個詞偶有聽過,一直對這個詞一知半解。最近看了掃地僧的YouTube影片,才了解這是什麼和美國是如何「剪羊毛」。 「剪羊毛」的意思是美國控制利率,通過升值和貶值這方法,去洗劫其他國家。 掃地僧的影片以日本為例子,筆者以香港為例子。說明具體操作,這操作也適用於全球其他地方。 第一步,美國資本家以美元換港元,買入大量香港股票。(港率1:7.85) 第二步,讓美元貶值,這樣來看,香港的股票升值,因為港元升值。(港率1:7.75) 第三步,由於香港股票升值,從而吸引本地或海外投資者,買入更多香港股票。 第四步,股票價格被炒高後,美國資本家便賣出香港的股票獲利,將港元換回美元。 第五步,加息,讓美元升值。香港股市崩盤,大量資金流走。(港率1:7.85) 最後,由第一步起再做一次。 由於美國資本家只想「剪羊毛」,不是想宰羊,出手不會太重,港股會重傷但不會死亡,可能要數年才能復原。 回看過去10年,港股走勢確實和匯率有關。如果真的有「剪羊毛」存在,只要在匯率1:7.85時,不膽怯買入港股,並在1:7.75時,不貪心賣出港股,便可同坐美國資本家的順風車。 但作為被動投資者,這不是一個好的策略,因為這是Market Timing,而且All-in和All-out,風險較大,當然回報也大。 較中庸的做法是定期做Rebalancing,這樣在匯率1:7.85時可買入多些港股,在匯率1:7.75時賣出些港股,買入多些其他的股票或債券。 不知讀者是否認為有「剪羊毛」存在呢?聯儲局在今年不斷加息對付通脹,是真有其事還是別有用心呢?歡迎留言交流。 後記: 之前一個版本攪亂了1:7.75和1:7.85, 現在已更正。 誠意推薦,限時優惠 微牛開戶 介紹連結 https://www.webull.hk/s/efTtjzdYujcE9fOIhT 長橋開戶 介紹連結 https://activity.longbridgehk.com/pipeline/HK_invite_LD_20220215/index.html?sac=lb&lbFitsStatusBar=1&code=YQ1638417784&invite-code=4N9PZF&channel=HHMS00004 (請確保在下面連結輸入的手機號碼與開戶時的手機號碼是相同,送股優惠詳情