BRRRR房地產投資法(BRRRR)是近年流行的房地產投資法，有別於傳統房地產投資法，BRRRR可在短時間內，收回投資的本金，並即時再投資。美籍越南裔百萬富翁Thach Nguyen在Youtube，介紹如何用10萬美元，15年內全權擁有10個物業。本文會介紹什麼是BRRRR和具體操作方法。 什麼BRRRR房地產投資法 (BRRRR)？ 有別於傳統房地產投資方法，BRRRR強調先買入，再融資，這樣可以把本金全數取回。取回的本金，可以投放到下一個投資項目，並不斷重覆。即所謂「死錢變生錢」。 BRRRR Buy - Purchase a fixer (買入舊殘屋) Rehab - Add value (修復改良) Rent - Move in tenants (找租客) Refinance - Recapture your cash (正式融資，取回本金) Repeat - Do it again (再做一次) 傳統房地產投資法與BRRRR房地產投資法的回報比較 傳統房地產投資法 樓價: $700,000 首期: 35% $260,000 本金 每月付按揭: $3,000 租金收入: $3,200 每月現金流入: $200 最後資產淨值: $260,000 取回資金後資產淨值: $0 ($260,000 - $260,000) BRRRR房地產投資法 買入樓價: $285,000 修復改良費用: $140,000 所需資金: $425,000 前期資金: $85,000 (在美國，投資項目可借短期借貸(hard money)80%資金。即前期資金只需$85,000。) 完成修復改良後的價值 (After repair value ARV): $700,000 每月付按揭: $3,000 租金收入: $3,500 (由於全新裝修，可獲得更高租金收入) 每月現金流入:$500 最後資產淨值: $275,000 ($700,000 - $425,000) 取回資金後資產淨值: $190,000 ($275,000 - $85,000) 在以上例子，傳統投資法如果要再投資，必須再有$260,000才能再開始。相反，用BRRRR，當再融資後，即時還了早前的短期借貸，取回的$85,000資金，可即時找下一個投資項目，再投資。這就是BRRRR的優點。 如何用10萬美

《原來錢人都這麼做》出版自1996年，作者Thomas J Stanely和William D Danko。《如何把收入轉化為財富》Thomas J Stanely和Sarah Stanley Fallaw，出版自2018年。作者們對美國的百萬富翁作出長年的調查，找出它們有什麼特徵。 什麼是有錢人？ 作者發現，收入高不代表淨資產高。相反，很多高收入的人，每個月都入不 敷 支，累積不到淨資產。因此，作者歸立了一個公式去判斷該人是不 是 有錢人。 期望應有淨資產 算式：年齡 * 稅前收入 / 10 例子：鄧肯先生41歲，年收入143,000美元，投資獲利12,000美元，得出期望應有淨資產635,500美元。 淨資產 = 所有資產 - 債務 如果鄧肯先生的淨資產為期望應有淨資產的兩倍左右，即大約1,271,000美元($635,500 * 2)，其可歸類為超優理財族，即有錢人。相反，如果如果鄧肯先生的淨資產為期望應有淨資產的一半，即大約317,570美元($635,500/2)，其可歸類為超遜理財族。 超優理財族和超遜理財族的特徵 下面是超優理財族和超遜理財族的特徵。 超優理財族的特徵  - 移民第一代，白手興家 - 每年制定開支預算 - 賺錢的目的是為了經濟獨立 - 有創意、努力、自律、有領導力、社交力強、節儉 - 了解自己的長處並充份發揮 超遜理財族的特徵 - 土生土長美國人，受美國消費文化影響 - 父母也是超遜理財族 - 住高級社區，花錢在奢侈品上。藉此，表示自己很有成就 - 賺錢的目的是為了能有更高級的消費 - 經常持著未來有可能致富的心態，亂花錢 - 當收入大增時，得容易就會開始過度消費 總結 想成為有錢人，賺錢固然重要。但是，賺了錢，也要懂得守住財富。如果沒有自律和節儉的習慣，最終有可能成不了真正的有錢人。 誠意推薦，新年限時優惠 長橋開戶，送1股AMD，價值$1,200 介紹連結 https://activity.longbridge.hk/pipeline/HK_invite_LD/index.html?sac=lb&lbFitsStatusBar=1&invite-code=4N9PZF&channel=HHMS00004 微牛開戶，送2股思科，價值$1,000 介紹連結 https://www.webull.hk/s/efTt

用了IB (Interactive Broker) 投資債券和股票組合4年半。2021時間加權回報(Time Weighted Rate of Return) 是+8.46%。本文章會細看投資組合2021年的成績及一些檢討。 過去5年回報 2017 +21.44% 2018 -20.21% 2019 +38.11% 2020 -41.67% 2021 +8.46% 2021年成績 債券 債券成績如下圖。本年債券回報是$18,440，當中利息收入$18,904，債券價值的下跌$396，佣金花了$68。 詳總資料如下： 表現最佳債券，回報如下： CXW 4 5/8 05/01/23 $4,372 CXW 5 10/15/22 $6,146 表現最差債券，回報如下： UFS 6 3/4 02/15/44 -$1,152 股票 股票成績如下圖。本年股票回報是$66,343，當中股息收入$40,821，股票價值的升了$26,837，佣金花了$1,315。 詳總資料如下： 表現最佳股票，回報如下： 中國水務(855) $68,190 美國房地產ETF(VNQ) $35,238 美國全市場ETF(VTI) $24,231 表現最差股票，回報如下： 中國燃氣(384) -$47,770 盈富基金(2800) -$22,283 碧桂園(2007) -$12,973 期權 期權成績如下圖。期權總回報是$3,118，其中2月以$67.5賣出了1手銀河娛樂(27)。如以當月收市價計，虧損了$6,550。7月和8月，以$28接了共8手盈富基金(2800)，如以當月收市價計，虧損了共$6,860。即實質期權回報是-$10,292。 成績總結 2021年總回報是$81,383，利息支出$9,213。 檢討 不要估市，按比例配置 筆者開始做被動投資時，也持著主動投資的心態。下圖是2020-2021入市時做的筆記。 在月尾，領取工資後，便會存入資金，定期每月1號才進場。在2020年12月，SPY價錢是$365，比過去一年的中位數高11%。當時筆者「嫌貴」，沒有買入，反而買入了TLT。一年後再看，這是一個差勁的操作，因為SPY升27.04%，而TLT跌了6.05%。 其實做被動投資時，只要每月按比例，大約平衡一下就可以。52周低位買入，要勇氣；52周高位買入，更要勇