BRRRR房地產投資法

BRRRR房地產投資法(BRRRR)是近年流行的房地產投資法,有別於傳統房地產投資法,BRRRR可在短時間內,收回投資的本金,並即時再投資。美籍越南裔百萬富翁Thach Nguyen在Youtube,介紹如何用10萬美元,15年內全權擁有10個物業。本文會介紹什麼是BRRRR和具體操作方法。




什麼BRRRR房地產投資法 (BRRRR)?


有別於傳統房地產投資方法,BRRRR強調先買入,再融資,這樣可以把本金全數取回。取回的本金,可以投放到下一個投資項目,並不斷重覆。即所謂「死錢變生錢」。

BRRRR


Buy - Purchase a fixer (買入舊殘屋)

Rehab - Add value (修復改良)

Rent - Move in tenants (找租客)

Refinance - Recapture your cash (正式融資,取回本金)

Repeat - Do it again (再做一次)

傳統房地產投資法與BRRRR房地產投資法的回報比較


傳統房地產投資法


樓價: $700,000

首期: 35%

$260,000 本金

每月付按揭: $3,000

租金收入: $3,200

每月現金流入: $200

最後資產淨值: $260,000

取回資金後資產淨值: $0 ($260,000 - $260,000)

BRRRR房地產投資法


買入樓價: $285,000

修復改良費用: $140,000

所需資金: $425,000

前期資金: $85,000 (在美國,投資項目可借短期借貸(hard money)80%資金。即前期資金只需$85,000。)

完成修復改良後的價值 (After repair value ARV): $700,000

每月付按揭: $3,000

租金收入: $3,500 (由於全新裝修,可獲得更高租金收入)

每月現金流入:$500

最後資產淨值: $275,000 ($700,000 - $425,000)

取回資金後資產淨值: $190,000 ($275,000 - $85,000)

在以上例子,傳統投資法如果要再投資,必須再有$260,000才能再開始。相反,用BRRRR,當再融資後,即時還了早前的短期借貸,取回的$85,000資金,可即時找下一個投資項目,再投資。這就是BRRRR的優點。


如何用10萬美元,15年內全權擁有10個物業?

用以方法,只需$8萬5美元,1年做2次,5年就可以擁有10個有按揭的物業。之後10年,每年再做2次,但這次,改良後的物業,直接出售,賺到的利潤用來還首10個物業的貸款。15年後,就可以每月有$35,000的現金流,而且沒有任何貸款。當然,往後的租金,可按通脹,每年調升。


我需要多少物業?


在Thach Nguyen的講座中,有提及一個人需要多少物業。只要回答兩個簡單的問題,就可以計算到。

1 - 如果已經擁有自置物業,我每月需要多少錢才能活得舒適?


在香港,可能一個家庭$45,000已經足夠。

2 - 在你住的地方,一般租金是多少呢?


在香港,一般家庭的租金約$15,000。

將兩個數相除,得出3,即除了自住物業外,擁有3個物業便能令你過得舒適。

找筍盤的方法


下面是在Thach Nguyen的講座中,提到找筍盤的方法。Thach Nguyen不建議打刧賣家,例如遇到獨居老人,大手「劈價」。相反,應找出雙贏方案。

- 直接跟賣家聯絡,敲門,Cold Call

- 找些有違例或戶主已死亡的房屋

- 經常留意周圍的房屋

- 找些很舊的房屋

- 找些很殘的房屋

- 找些地大屋小的房屋

總結


在香港,如果要財務自由,而又有不錯的生活,擁有4個物業已經可以做到。BRRRR是一個不錯的方法,去開始房地產投資。雖然未必能百分百在香港複製,但背後的理念有一定的參考價值。有興趣了解更多的讀者可以參考連結的影片。

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參考資料:

如何用10萬美元,15年內全權擁有10個物業?

https://www.youtube.com/watch?v=bvGhc1mGfL4

Thach Nguyen講座1

https://www.youtube.com/watch?v=oO8x5EvqO8w

Thach Nguyen講座2

https://www.youtube.com/watch?v=9LEUempSSqQ


一個打劫老人的例子

https://youtu.be/UramEwBoz_8?t=1134







留言

  1. thanks for share, 最近都睇緊英國樓, 都想變收租佬.

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    1. 我也希望將來能買物業收租,先預祝師兄成功 。

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