BRRRR房地產投資法
BRRRR房地產投資法(BRRRR)是近年流行的房地產投資法,有別於傳統房地產投資法,BRRRR可在短時間內,收回投資的本金,並即時再投資。美籍越南裔百萬富翁Thach Nguyen在Youtube,介紹如何用10萬美元,15年內全權擁有10個物業。本文會介紹什麼是BRRRR和具體操作方法。
什麼BRRRR房地產投資法 (BRRRR)?
有別於傳統房地產投資方法,BRRRR強調先買入,再融資,這樣可以把本金全數取回。取回的本金,可以投放到下一個投資項目,並不斷重覆。即所謂「死錢變生錢」。
BRRRR
Buy - Purchase a fixer (買入舊殘屋)
Rehab - Add value (修復改良)
Rent - Move in tenants (找租客)
Refinance - Recapture your cash (正式融資,取回本金)
Repeat - Do it again (再做一次)
傳統房地產投資法與BRRRR房地產投資法的回報比較
傳統房地產投資法
樓價: $700,000
首期: 35%
$260,000 本金
每月付按揭: $3,000
租金收入: $3,200
每月現金流入: $200
最後資產淨值: $260,000
取回資金後資產淨值: $0 ($260,000 - $260,000)
BRRRR房地產投資法
買入樓價: $285,000
修復改良費用: $140,000
所需資金: $425,000
前期資金: $85,000 (在美國,投資項目可借短期借貸(hard money)80%資金。即前期資金只需$85,000。)
完成修復改良後的價值 (After repair value ARV): $700,000
每月付按揭: $3,000
租金收入: $3,500 (由於全新裝修,可獲得更高租金收入)
每月現金流入:$500
最後資產淨值: $275,000 ($700,000 - $425,000)
取回資金後資產淨值: $190,000 ($275,000 - $85,000)
在以上例子,傳統投資法如果要再投資,必須再有$260,000才能再開始。相反,用BRRRR,當再融資後,即時還了早前的短期借貸,取回的$85,000資金,可即時找下一個投資項目,再投資。這就是BRRRR的優點。
如何用10萬美元,15年內全權擁有10個物業?
用以方法,只需$8萬5美元,1年做2次,5年就可以擁有10個有按揭的物業。之後10年,每年再做2次,但這次,改良後的物業,直接出售,賺到的利潤用來還首10個物業的貸款。15年後,就可以每月有$35,000的現金流,而且沒有任何貸款。當然,往後的租金,可按通脹,每年調升。
我需要多少物業?
在Thach Nguyen的講座中,有提及一個人需要多少物業。只要回答兩個簡單的問題,就可以計算到。
1 - 如果已經擁有自置物業,我每月需要多少錢才能活得舒適?
在香港,可能一個家庭$45,000已經足夠。
2 - 在你住的地方,一般租金是多少呢?
在香港,一般家庭的租金約$15,000。
將兩個數相除,得出3,即除了自住物業外,擁有3個物業便能令你過得舒適。
找筍盤的方法
下面是在Thach Nguyen的講座中,提到找筍盤的方法。Thach Nguyen不建議打刧賣家,例如遇到獨居老人,大手「劈價」。相反,應找出雙贏方案。
- 直接跟賣家聯絡,敲門,Cold Call
- 找些有違例或戶主已死亡的房屋
- 經常留意周圍的房屋
- 找些很舊的房屋
- 找些很殘的房屋
- 找些地大屋小的房屋
總結
在香港,如果要財務自由,而又有不錯的生活,擁有4個物業已經可以做到。BRRRR是一個不錯的方法,去開始房地產投資。雖然未必能百分百在香港複製,但背後的理念有一定的參考價值。有興趣了解更多的讀者可以參考連結的影片。
誠意推薦,新年限時優惠
長橋開戶,送1股AMD,價值$1,200
介紹連結
微牛開戶,送2股思科,價值$1,000
介紹連結
https://www.webull.hk/s/efTtjzdYujcE9fOIhT
(請確保在下面連結輸入的手機號碼與開戶時的手機號碼是相同,送股優惠詳情,請參閱有關條款。)
參考資料:
如何用10萬美元,15年內全權擁有10個物業?
https://www.youtube.com/watch?v=bvGhc1mGfL4
Thach Nguyen講座1
https://www.youtube.com/watch?v=oO8x5EvqO8w
Thach Nguyen講座2
https://www.youtube.com/watch?v=9LEUempSSqQ
一個打劫老人的例子
https://youtu.be/UramEwBoz_8?t=1134
thanks for share, 最近都睇緊英國樓, 都想變收租佬.
回覆刪除我也希望將來能買物業收租,先預祝師兄成功 。
刪除