The Millionaire Real Estate Investor 筆記 (一)

- 12月 12, 2022

最近看了《The Millionaire Real Estate Investor》，作者Gary Keller。在這記錄關於富翁房地產投資者思維的要點。

富翁房地產投資者的如何思考？

作者認為有正確的思維方法，並將之成為習慣，是建立財富的基礎。下面是7個關於富翁房地產投資者的思維方法。

7個富翁房地產投資者的思維

巨大的動機的思考(Think Powered by a Big Why)

為什麼要投資，你投資背後的動機是什麼？受訪的富翁表示其背後動機是工作自由、財富帶來的安全感和挑戰自己的極限等。作者認為要有一個足夠巨大的動機，你才會由「你想要財務富足」轉變為「你必須要財務富足」。

當有動機了後，生活上的大小行動都可以此為根據。如你動機是財務富足，你會發現現在的一些日常開支，可能會違背這個長期巨大的動機。

巨大的目標、模式、習慣的思考(Think Big Goals, Big Models, Big Habits)

巨大目標 - 要乎合你巨大動機的具體和明確數字。

巨大模式 - 要達成你巨大目標的可重複方法。

巨大習慣 - 巨大模式中提出的具體行動或財務決定。

金錢的思考(Think Money Matters)

要了解金錢是如何運作，才能作出正確的財務決定。金錢的4個角色如下：

資本 - 用錢投資的東西，會帶來金錢的增長。

現金流 - 由投資產生的金錢。

現金 - 保留的金錢，作安全之用或將來的投資。

消費 - 用錢消費的東西，不會帶來金錢的增長。

要懂得區分投資者和消費者。投資者先建立好資本，有了現金流後，保留一些現金，最後才消費。消費者則先消費，餘下的放到存款，獲得少量現金流後，最後會發現只有少量或沒有金錢去投資。

淨資產的思考(Think Net Worth)

淨資產是資本減去債項。要問自己「如何可以增加淨資產？」要了解什麼是會升值的資産(例如：自住房地產)，什麼是會貶值的資產(例如：汽車)。

房地產的思考(Think Real Estate)

了解為何房地產是最好的投資物。優點如下：

- 任何人也可買

- 隨時間升值

- 可用槓桿加大回報

- 有租金收入

- 可裝修提升價值

- 稅務優惠

- 價格平穩

- 可以居住

價值、機會、成交的思考(Think Value, Opportunity and Deal)

成功的投資者會先確定價值，再找尋機會，最後完成交易。他們不會先完成交易才判斷價值。那如何確定價值呢？要多看房子，看很多、很多的房子。當看了很多很多的房子後，便會知道怎樣的房子，賣怎樣的價錢，收怎樣的租金。確定價值後，便可在市場找尋機會。找到機會後，只要合乎條款，就可完成交易。交易不是尋找的，是在討價還價的過程中談出來的。

行動的思考(Think Action)

投資者可分四類型，如下：

投資者

- 喜愛機會

- 買對的東西

- 低風險、高回報

收藏家

- 喜愛擁有

- 買些東西

- 低風險、低回報

投機者

- 喜愛行動

- 什麼也買

- 高風險、高回報

觀察者

- 喜愛想法

- 什麼也不買

- 無風險、無回報

觀察者做大量研究和學習，但從不行動。相反，投機者喜歡行動，但更愛賭博，他們買入東西基於潛在的將來價值，而不是實質價值。收藏家則根據自身對物品的喜愛，收集東西，情感先行，投資價值次之。

投資者則完全不同，不像觀察者，他們會行動。不像投機者，他們會減低風險。不像收收藏家，他們會關心投資價值。由於投資者會先了解價值才出手，這樣當然能減低投資的風險。

兩個簡單又有效的習慣

作者認為，有兩個習慣簡單又有效，可幫助房地產投資新手。一、每天告訴自己「我是一個投資者，不是一個消費者。」二、「每一次消費時，問自己，這是不是最好的消費？我是花錢時像個投資者還是消費者？當你發現你自己會比較價格和價值，尋找最佳消費，並在找不到時它願意離開。恭喜你，你開始像一個投資者般思考。你是一個購物者(shopper)，不是一個買家(buyer)。你對於小的財務決定和大的財務決定一樣嚴緊。

作者認為一個成功的投資者，不是靠一次的幸運，而是持續性地做對投資的行為和決定，並維持了一段很長的時間。這跟成功的運動員很相似。

筆者補充

以上7個思維只是投資房地產的基礎，是最基本的心態。作者在書的下一部分會提出5個模式，這5個模式都是可複製和執行的。這可省卻了投資新手在錯誤上的學習成本，這也是筆者喜歡這本書的原因「Don't reinvent the wheel。」

題外話：

筆者最近看葳言大意，當中嘉賓阿業示範了專業投資者是如何找尋機會和完成交易。雖然有點像打劫老人，但這個老人你不打劫他，也會有另一個人打劫他。最頂尖的投資者都是「手起刀落，落場無父子。」要不被劏，就要避免過度槓桿，也要懂得價值。

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