買樓議價技巧

買樓議價技巧

看了幾段有關「買樓議價技巧」的影片，兩位Youtuber 阿Lo 和Tody 都認為，開價最重要的功課是要在出價前做。出價前，要先計算好要買入單位的合理價。下面是影片的一些重點。

1 計算單位合理價

阿Lo：

1 找出相同單位，不同層數的成交，再以配合樓層高底來調整計算。

中底層呎價，每層相差$50-$80

高層呎價，每層相差$80-$100

2 相同戶型、相近呎數、相近景觀對比

找出屋苑的地圖，找類近景觀和呎數的單位對比。

這時候會計出一個合理呎價。

Tody：

以最近同一社區的單位最近成交價。配合樓層、裝修、座向、景觀，計算出單位價值。重點是要以呎價比較，不是總值比較。如果有車位，要把車位價值先減出來。

2 出價

阿Lo：

定出會出手的目標價(最高買入價)

目標價是死線，過了不追價。

目標價要國家機密，絕不能跟經紀透露。

目標價要低於單位價值。

不要以業主的叫價成交，因為這樣業主會認為當初叫價太低，有反價的可能。

Tody：

先設定自己的底價(最高買入價)，再設一個出價。

出價可參考最近成交，找一個最低的呎價，作為第一口出價。

3 議價

阿Lo建議如下：

業主叫價$870。

第一天，出價$830萬，表示即時可開單。

第二天，出價$835萬。

第三天，出價$840萬，表示最後出價。

第四、五天，按兵不動。

第六天，出票$17萬要經紀再議價，跟經紀如果不賣會買其他單位。

這樣做的目的：

1 釋放底價的訊號

2 調動經紀最大代積極性

3 令業主揭出初步底牌

4 令業主有緊張的感覺

結果有兩個可能性

1 成交

2 業主或向你表示初步底價，如$860萬

再試業主底價

定一個期限如一周，如果業主堅持$860萬。

第一次，出價$843萬。

第二次，出價$844萬。

如果業主拒絕，相約出來談判。

面對面談判技巧

調查議價幅度

業主等錢洗，議價幅度大。

如何判斷業主急或不急？

1 - 放盤多久

如果單位放了很久還在賣，代表業主持貨能力強。業主不急。

2 - 最近調整價錢次數

一個月三次，代表業主急。

3 - 最近調整價錢帳度多大

一次多個10%，代表業主急。

4 - 放盤價是不低於入貨價

低於，代表業主急。

讓經紀站在你那邊

經紀會偏向選軟弱一方鋤價。談判前先跟經紀說，佣金打折，不成就換經紀。同時也向經紀表明目標價$840萬，如果低於目標價成交會有額外獎勵。

無中生有競爭對手

用親友經其他經紀向業主以超低價出票和出價如$800萬。

August：

業主叫價$1,000萬

自己目標價$880萬

還價$800萬

業主還價

業主初步底價$980萬

加價的節奏

加價節奏視乎業主減價情況，業主減得多可加價。業主減得少，一蚊都唔加。

如加價節奏太快，經紀和業會認為你價錢可以再高，從而經紀談價的力度減弱，業主減價幅度會降低。

當業主減價接近目標價，如$920萬，找親友做虛擬買家，還價低於你的出價。而且可以加價。但加價後是還是要低於你出價數十萬。最後，當業主再降會，如$900萬，要虛擬買家停止再加價。

最後減慢加價幅度，如之前$10萬一口，改為幾萬、$1萬，或長時間不加價。另業主和經紀認為這是最後報價。

如何判斷業主是否急放？

急放例子：

3月頭叫價$1100萬

3月底減至$1080萬

4月頭叫價$1030萬

平均每月都有減價，最近連續減價

不急放例子：

業主放盤很久，但價錢沒太大調整

急放業主還價可深些，如10-15%，最重要給票經紀。

Tody：

業主叫價$1,700萬

自己目標價$1,500萬

以最近成交最低的一個單位的呎價為參考。

出第一口價，如$1,300萬。

跟經紀說明為何有此報價，以客觀條件，如樓層、坐向說明。

如果經紀收支票，代表有可能成事。

如果經紀不收支票，代要出價太離譜。

經果有兩個可能性

1 成交

2 業主表示想再議價

相約業主再談，這時相方都會讓步。堅持自己低價，如果不到，找下一間。

買樓心態

Tody：

心態擺正、合理出價、堅守底價。

出了合理價格，最後買不到，沒有關係，天下沒有必買的房子。天下的房子多的是。

最後，正如Lo所說，「人是沒法賺認知以外的錢」，如讀者有買樓議價技巧和心得，歡迎留言交流，多多指教。