The New York Times 買樓租樓計算機教學

The New York Times 買樓租樓計算機教學


The New York Times有一個買樓和租樓的計算機,運用數學,以成本的角度,去比較買樓和租樓的決定。


https://www.nytimes.com/interactive/2024/upshot/buy-rent-calculator.html


用電郵登記,即可使用。


計算機的限制:

這計算樓以純數學來比較,限制如下:


不涉及心理因素,如擁有物業的快樂和滿足感。

不涉及工資和供款能力。


比較細節如下:

先設定一個時期,如20年。如果你是買樓的人,20年後,你會以市場價賣出物業。這代表20年後,租樓和買樓的那個人,同樣是一無所有。


計算機會具體比較在這20年裡,到底租樓的人付出的成本高,還是買樓的人付出的成本高。


計算方法如下:


租樓:

成本:按金+租金+因為按金和租金而失去的機會成本 - 按金


買樓:

成本:首付+供款+因為首付和供款而失去的機會成本 - 賣樓後收回的資金


具體操作如下:





輸入

樓價:$5,000,000

月租:$12,000










輸入:

居住年期:30年

按揭利率:5%

首付:30%

按揭年期:30年





輸入:

樓價每年增長:3%

租金每年增長:3%

投資回報:4.5%

通脹率:3%







輸入:

物業稅 (差餉):0.23%



輸入:

買樓成本:3.3% (1%佣金+2.3%稅)

賣樓成本:3.3% (1%佣金+2.3%稅)

維護成本:0.54%(0.5%一年(每20年,花樓價10%維修) +0.04%管理費)



輸入:

租樓按金:1個月





結果:

買樓比租樓好,成本更低。在30年後,買樓比租樓多省$171萬。


租樓:總成本是$11,481,096

買樓:總成本是$9,766,001


要點如下:





要點一:時期是重要的考量

如果把時間減短到10年,租樓和買樓成本相約。





要點二:稅務是重要的考量

香港是稅務天堂,對比其他地區的1%稅率及資產增值稅,香港稅率只是0.23%。如果把稅率提升至1%。租樓比買樓多省$144萬。





要點三:投資回報是重要的考量

如果將投資回報由4.5%提升到7%。租樓比買樓多省$487萬。









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