The New York Times 買樓租樓計算機教學

The New York Times 買樓租樓計算機教學

The New York Times有一個買樓和租樓的計算機，運用數學，以成本的角度，去比較買樓和租樓的決定。

https://www.nytimes.com/interactive/2024/upshot/buy-rent-calculator.html

用電郵登記，即可使用。

計算機的限制：

這計算樓以純數學來比較，限制如下：

不涉及心理因素，如擁有物業的快樂和滿足感。

不涉及工資和供款能力。

比較細節如下：

先設定一個時期，如20年。如果你是買樓的人，20年後，你會以市場價賣出物業。這代表20年後，租樓和買樓的那個人，同樣是一無所有。

計算機會具體比較在這20年裡，到底租樓的人付出的成本高，還是買樓的人付出的成本高。

計算方法如下：

租樓：

成本：按金＋租金＋因為按金和租金而失去的機會成本 - 按金

買樓：

成本：首付＋供款＋因為首付和供款而失去的機會成本 - 賣樓後收回的資金

具體操作如下：

輸入

樓價：$5,000,000

月租：$12,000

輸入：

居住年期：30年

按揭利率：5%

首付：30%

按揭年期：30年

輸入：

樓價每年增長：3%

租金每年增長：3%

投資回報：4.5%

通脹率：3%

輸入：

物業稅 (差餉)：0.23%

輸入：

買樓成本：3.3% (1%佣金＋2.3%稅)

賣樓成本：3.3% (1%佣金＋2.3%稅)

維護成本：0.54%(0.5%一年(每20年，花樓價10%維修) ＋0.04%管理費)

輸入：

租樓按金：1個月

結果：

買樓比租樓好，成本更低。在30年後，買樓比租樓多省$171萬。

租樓：總成本是$11,481,096

買樓：總成本是$9,766,001

要點如下：

要點一：時期是重要的考量

如果把時間減短到10年，租樓和買樓成本相約。

要點二：稅務是重要的考量

香港是稅務天堂，對比其他地區的1%稅率及資產增值稅，香港稅率只是0.23%。如果把稅率提升至1%。租樓比買樓多省$144萬。

要點三：投資回報是重要的考量

如果將投資回報由4.5%提升到7%。租樓比買樓多省$487萬。