買樓投資前要知的5件事 - Jay Papasan
Jay Papasan是《The Millionaire Real Estate Investor》和《The ONE Thing》的共同作者。在2016年，他為Google員工舉行了一場名為《Wealth Building with the ONE Thing and the millionaire series》的講座。
《The ONE Thing》是成功學的書，書中講解如何通過Framework去解決工作和日常遇到的問題。在講座中，Jay用《The ONE Thing》中的Framework，講解如何投資房地產。
The ONE Thing 的原理
成功是線性而非即時
如果要成功，要有一個有良好的習慣。這個習慣的結果不會即時見到，但日積月累後，將會有巨大的成果。如要在投資上成功，就要有一個良好的理財習慣。而這個習慣就是把生活開支控制在收入之內，餘下來的用來投資。
成功原理
對任何事情，成功在於對優先值的取捨。我們日常都會有個To-do List。如果要成功，就要把這個To-do List變成一個Succes List。重點在於把To-do List內所有應該做的項目抽出來，然後為每個項目加入優先值，如下圖。將精力和時間都放在第一個應該做的項目上。
如何將The ONE Thing應用在房地產投資上
1 清晰你的目標
你每年要需要多少被動收入？Jay提到，他的開始的目標是要有$1,000,000淨資值，從而每年就可有$75,000被動收入。
為了維持你對目標的動力，你可以不時問自己以下的問題。這可提升你工作的動機和動力。
1 為什麼這個目標對你很重要？
2 如果達成了，你會是怎樣？
3 如果達不成，你又會是什麼樣?
筆者補充例子：如達不成目標，老了便要睡天橋底。
2 設定短中長期目標
為什麼有些人，定了目標後，最終達不成？
原因是Hyperbolic Discounting。例子，如果你有$100，今天不提取，明天就會有$200。大部份會選擇明天提取$200。但只要把時間延長，結果便會不同。如果你有$100，今天不提取，1年後便會有$200。較多的人會選擇即時提取$100。Hyperbolic Discounting的意思是目標的時間越遠，你去完成的動機和動力就越小。
那如何解決？
可以運用Goal Setting to the NOW。設定最終目標，一步步地把目標伸延到每日目標。如Jay，目標是10年要有$1,000,000，那他5年的目標是就是$500,000。然後一步一步到每月$15,000的目標。由於目標時間短，去完成的動機和動力會較大。
把你的目標寫出來，例如你需要每年$75,000。那你便需要有$1,500,000淨資產，而每年回報是5%。把你的例子製作為試算表，並每年檢視，如下圖。
對Jay來說，他當時的目標是用10年時間，買10個住宅物業。每年他要買1個住宅物業。而每月他要儲$15,000。他當時要接很多Freelance才能達到這個儲蓄目標。他目標十分清晰，就是要儲$15,000一個月。
通過上面的算式，你會知道需要多少回報才能達到你的目標。
3 應把錢放到那裡？
下面是對錢，4個不同的狀態。如果回報是4%或以下，這是死錢。因為通脹已經是3.5%。一般股票回報如S&P，在9-12%中間，屬健康錢。Jay房地產投資的回報是20-25%，屬於富有錢。
每個人選擇不同，如果目標是要有13%以上的回報，被動式股票投資不會是一個選項。Jay把投資分為4類，分別為被動式借出、被動式擁有資產、主動式借出和主動式擁有資產。擁有資產的回報比借出的高，而主動式的回報又比被動式的高。如果目標是要有13%以上的回報，便需要做出主動式投資。
題外話，作者Jay Papasan的師傅是Gary Keller，而Gary Keller的師傅是Keith Cunningham。Keith Cunningham也是《富爸爸窮爸爸》作者的Robert Kiyosaki的師傅。因此，《富爸爸窮爸爸》作者Robert Kiyosaki可算是Jay Papasan的師叔。
下面的例子，用了槓杆後，房地產投資回報可以由6.1%，升到30.5%。
下面的例子，15年按揭和30年按揭的年回報分別是17.6%和18.8%。這是平均的數字。不需要什麼技巧，只要是用市價買入並持有，一般投資者也能獲得的回報。這屬於Jay所說的富有錢。
筆者補充：同時期，即1988-2004年，S&P500的年回報是12.05%，如下圖。
4 養成專業投資者習慣
專業投資者習慣會定期檢視自己的淨資產。檢視自己的淨資產的好處是可以檢視自己有否做錯事。如Jay會用現金買車，因為他不想為一項會貶值的資產付利息，讓資產減值。
下面是一些有錢人的生活習慣
- 定下目標
- 專注做一件事
- 做事不會拖延
- 工作前3小時起床
- 每天閱讀30分鐘
- 每個月讀2本書
- 每月5小時社交
5 將大部份收入儲起，用來投資
Jay當初的目標是每月儲$15,000，但他和太太的收入總和只有約$8,000。因此他要接Freelance工作去增加收入，並把生活開支是控制在總收入的7%，才能做到每月儲$15,000。為求穏定，他每月會把$15,000放到只有2%回報的市場基金。到年尾，有足夠$180,000，便用這筆錢來支付首期，購買物業。
總結
Jay提到的5點都老生常談。對被動投資者來說，如果9-12%的回報足已滿足自己的人生目標，不需要花時間學習房地產投資，只要買入並持有指數基金便可。如果對目標的需求是要高於12%的回報，投資房地產會是不錯的選擇。讀者可參考Jay Papasan的《The Millionaire Real Estate Investor》和其YouTube影片。
誠意推薦，新年限時優惠
長橋開戶，送1股AMD，價值$1,200
介紹連結
微牛開戶，送3股福特，價值$550
介紹連結
https://www.webull.hk/s/efTtjzdYujcE9fOIhT
(請確保在下面連結輸入的手機號碼與開戶時的手機號碼是相同，送股優惠詳情，請參閱有關條款。)
參考資料：
Wealth Building with the ONE Thing and the millionaire series - Jay Papasan
《The Millionaire Real Estate Investor》
感謝分享，我經常有個感覺或疑問，一般人經常覺得買樓好過買股，賺得多升得快之類。
回覆刪除當中保羅兄有提起過同期s&p500約12%，遠低於物業投資約30%。但s&p500的12%是在沒有槓桿下的回報，假設同樣使用槓桿後的回報就不同了。
不過物業有其優勢，波動比較低，槓桿風險比較低。
唔知保羅兄有咩睇法？
謝謝留言。
刪除SPY可以做10倍槓杆。如果100萬首期不買500萬樓，可以買500萬SPY。
操作可跟買樓一樣，每月固定金額還本和利息。這樣看SPY會有60%(12*5)回報。
問題是SPY跌幅可以是50%以上。500萬，跌至250萬。加上IB會縮Margin比例，如之前10倍，現在可能只借2倍。最後有可能爆Margin，被迫低價賣出資產。所以這看來不是一個理性的操作。
至於買樓，政府和銀行都不想借貸人爆Margin，你看2020年「還息不還本」的政策便知道。只要不用低位被迫賣出資產。資產長線還是會上升。
其實買樓不可以長期維持30%回報，在Jay的例子17%-18%是較容易。
“政府和銀行都不想借貸人爆Margin，你看2020年「還息不還本」的政策便知道。”
刪除的確如是😅
調節槓桿水平成為控制風險的關鍵。