內房股比較｜14大內房股比較，嚴選最佳內房股
萬科主席郁亮說過，過去內房行業是膽大為王，躺著都能賺錢的行業。相信以往很多讀者，也能輕易在買賣內房股中賺錢。筆者大約10年前買入中國海外發展(688)和中國移動(941)，持有至今回報分別是+98%和-19%。雖然最賺錢的時代可能已過去，但內房股還是值得長線持有的。本文會比較香港上市的14隻內房股，選出誰是最強。
Photo by Denys Nevozhai on Unsplash
先看看各股票過去5年的數據，然後再綜合分析。
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中國海外發展(688)
華潤置地(1109)
龍湖集團(960)
龍光地產(3380)
雅居樂集團(3383)
萬科企業(2202)
深圳控股(604)
中國恆大(3333)
碧桂園(2007)
世茂房地產(813)
融創中國(1918)
富力地產(2777)
中國奧園(3883)
時代中國(1233)
綜合比拼
現金流量：
內房股的現金佔總資產比率一般都合乎基準。應收帳周轉天數低，買家只有「撻訂」，不能「拖數」，也不會有壞帳的可能。
比拼中，中國海外發展(688)的現金佔總資產比率最高18%，共次是中國奧園(3883)和龍光地產(3380)，分別是16%和15%。最低是富力地產(2777)的7%。
在應收帳款周轉天數，龍光地產(3380)、萬科企業(2202)和融創中國(1918)表現最好，分別是3天、3天和5天。富力地產(2777)表現最差，賣樓後，要150天才能收到錢。這因為除了房地產發展外，富力地產(2777)也同時經營酒店業務，收錢天數要長一點。
經營能力：
全部內房股，總資產週轉率都低於1，屬資本密集行業。當中最好是雅居樂集團(3383)、中國海外發展(688)、龍光地產(3380)和時代中國控股(1233)，分別是0.33、0.31、0.3和0.3。最差是融創中國(1918)，只有0.19。
應付帳周轉天數是買地或收地後，要多少天付款給政府或居民。「拖數」能力最強是中國恆大(3333)，527天。富力地產(2777)的數值是0，應是GuruFocus 的錯誤。表現最差是深圳控股(604)買地或收地後，75天就要付款。
存貨周轉天數，表現最好是碧桂園(2007)，只需573天就能賣出。表現最差是中國奧園(3883)，要1611天才能賣出，賣出時間比碧桂園(2007)多2.8倍。可見碧桂園(2007)可以做到「貨如輪轉」。
缺錢天數最好是碧桂園(2007)，只有355天。最差深圳控股(604)，有1524天。因此，深圳控股(604)要準備多些資金去營運。
獲利能力：
常聽到「麵粉貴過麵包」，但實情是否這樣呢？可從銷售毛利率看到。內房銷售毛利率在17%-35%之間。即地價和建築成本佔售價的65%-83%之間。銷售毛利率表現最好是華潤置地(1109)和深圳控股(604)，分別是35%和34%，最差是融創中國(1918)，17%。
反過來看，從買家或準業主的角度，買融創中國(1918)的樓房比買華潤置地(1109)或深圳控股(604)「抵買」，因為付出樓價的83%是地價和建築成本。而其次「抵買」的房地產發展商有碧桂園(2007)、時代中國控股(1233)和中國奧園(3883)，如讀者有意在大灣區置業，可優先考慮這幾個發展商。
營業利潤率，表現最好是華潤置地(1109)和中國海外發展(688)，分別是29%、28%。表現最差是融創中國(1918)，只有10%。
營業費用率，大部份內房股都很理想，低於10%，可見不用太多宣傳費和後勤的開支，樓房也很容易賣出。畢竟，住房是剛性需求。營業費用率最低是中國海外發展(688)，只有1%，十分節儉。最高是萬科企業(2202)，14%。
淨利率，表現最好是深圳控股(604)和中國海外(688)，分別是24%和23%，表現最差是中國奧園(3883)，只有8%。
營業利潤率 — 淨利率，可看成是稅款比例。2016年5月1日「營改增」的新稅制下，稅額是以銷售額扣除地價來計算。因此，毛較高的內房股，要交多些稅。營業利潤率 — 淨利率，最高的是雅居樂集團(3833)，16%，其銷售毛利率是33%。營業利潤率 — 淨利率，最低的融創中國(1918)，-3%，其銷售毛利率是17%。這說明了銷售毛利率高，付稅比例高的論點。
股東報酬率，表現最好是龍光地產(3380)、時代中國控股(1233)和碧桂園(2007)，分別是26%、24%和23%。最差是深圳控股(604)和雅居樂集團(762)，同樣是10%。
配合存貨周轉天數和淨利率看，龍光地產(3380)、時代中國控股(1233)和碧桂園(2007)都有一個共同點，就是「貨如輪轉」。而時代中國控股(1233)和碧桂園(2007)更是走「簿利多銷」路線。看來「貨如輪轉」和「簿利多銷」是內房的致勝關鍵。
下表是過去五年股東報酬率的比較。股東報酬率較高和波幅不大的有時代中國控股(1233)和萬科企業(2202)。
財務結構：
各公司的負債佔資產比率都低於50%，非常安全，其中萬科企業(2202)是11%，是最安全的。其次是華潤置地(1109)和碧桂園(2007)，分別是21%和22%。這表示如果有資金需要，股東都很願意增持。
負債佔資產比率最高的是富力地產(2777)，是46%，也乎合基準。
償債能力：
流動比率和速動比率，所有內房股都低於基準。有機會因周轉不靈而結業。
流動比率最好的是中國海外發展(688)，2.28，最差的是碧桂園(2007)，1.21。
速動比率最好的是時代中國控股(1233)，0.88，最差的是深圳控股(604)，0.41。
綜合比拼總結
從獲利能力龍光地產(3380)和時代中國控股(1233)實力相約，股東報酬率能維持在20%之上。而經營能力、財務結構和償債能力，他們的數值也相當接近。他們的最大分別是淨利率和現金佔總資產比例。龍光地產(3380)的淨利率較高和現金佔總資產比例較多。當大灣區市場多了新的競爭者，龍光地產(3380)有相對大的轉身空間。因此，龍光地產(3380)會是筆者的首選。
中國房地產大數據 — 克而瑞
克而瑞是一個中國房地產的大數據網站，很多內房股的報告很值得參考。如下圖就粵港澳大灣區的土地儲備報告。想深入研究內房股的讀者，可查看這個網站。
總結
整體而言，大部份內房的股東報酬率能維持在15%以上，只要買入價不貴，大部份都是值很長線持有的。筆者的精選推介會是龍光地產(3380)、時代中國控股(1233)、碧桂園(2007)、萬科企業(2202)、中國海外發展(688)和華潤置地(1109)。如讀者在建立自己的投資組合，把一或兩隻內房股加進去，長遠會有不錯的回報。
後記：
本文删掉了筆者推薦Interactive Brokers (IB)一段，筆者不建議散戶使用IB。成也槓杆，敗也槓杆，筆者因錯誤使用槓杆而錄得嚴重虧損。
本文删掉了筆者推薦Interactive Brokers (IB)一段，筆者不建議散戶使用IB。成也槓杆，敗也槓杆，筆者因錯誤使用槓杆而錄得嚴重虧損。
Very good, thanks for your information!!!
回覆刪除二兄，
刪除多謝留言，多多指教。
Wow 勁！篇文寫咗幾耐？
回覆刪除無忌兄，
刪除過獎，寫左有一個月。我介紹萬科企業（2202），之前也有參考過你的文章。見FORS有9，應該不錯。請教一下，如果中移動（941）7折，ROE12，萬科企業（2202）95折，ROE20。2選1你會選那支呢？
好難揀，我不嬲都有選擇困難症😅
刪除如果以現價我會堅持買 941，原因是未來五年行業有機會發展，但內房爆炸性增長了幾年，我覺得行業會放緩。始終買樓唔同買棵菜，點可能每年都幾千億幾千億幾咁去賣呀。
前幾日2選1，最後竟然選左第3隻，冇乜睇開的長江基建(1038)。而家諗番，個心都係想揀中移動(941)。
刪除我不嬲對超人都有保留，但今年試買了 0001, 1038, 結果都係😭
刪除今早忍唔到手，又買番941，祝我們好運。
刪除今次你買對了1038。
刪除941基本上我正股加期權長線操作，一直帶給我不錯的回報。雖然其他人不喜歡它，但我會繼續持有。
多謝分享! 你個BLOG好多野學!
回覆刪除Dechvaun兄，
刪除多謝留言，多多指教。
多謝保羅兄詳細分析~
回覆刪除真誠兄，
刪除多謝留言。
"簡單說，當好野有大特價時，便買多些，貴時便要忍手買少些，不好的公司就不論平貴都不好買了 !"，你呢句好正，用一句說話，說明何為價值投資。
"不好的公司就不論平貴都不好買了 !"，說中了我要害，因為上年買左好多不好的公司。
哈哈，過獎，價值投資還有很多地方我要學習XD
刪除內房只有買潤地和中海外，要看看保羅兄的分析，學習一下其他~
謝謝保羅兄的分享
回覆刪除我對內房股的認識不多, 學習學習~~
Spy兄，
刪除多謝留言，多多指教。
謝謝詳细的分析！內房是我主要用來收息的股。813，817，1813，884，604，3377，638，2777。另持有2800就當替代那些龍頭了。
回覆刪除師兄，
刪除有眼光，一早發現內房這個寶藏。
//反過來看，從買家或準業主的角度，買融創中國(1918)的樓房比買華潤置地(1109)或深圳控股(604)「抵買」，因為付出樓價的83%是地價和建築成本。而其次「抵買」的房地產發展商有碧桂園(2007)、時代中國控股(1233)和中國奧園(3883)，如讀者有意在大灣區置業，可優先考慮這幾個發展商。
回覆刪除有點保留，這是單純分析數字的誤解居多。抵買的原因該有二：一是定價偏低，二是成本偏高。前者可能反映了發展商的聲譽，高端的發展商不會像低端的一樣定價，總是在領先市場前列。也不能排除成本控制不當，花半斤成本只收獲四兩，甚至是被中飽私囊了也不定，股東只是當了水魚，而顧客則是水魚中的水魚。
師兄，
刪除說的也對，我們只能在數字上看出利潤高低，但有沒有偷工減料或中飽私囊，數字上是看不出來的。
這文太精彩, 最近剛好想了解一下內房股, 真的如獲至寶, 謝謝保羅兄的分享
回覆刪除港仔兄，
刪除多謝留言。我早你1年玩IB，成績和你差不多。多多關照。
多謝分享
回覆刪除80兄，
刪除多謝留言。
看來只有我跟你是中國水務(855)的支持者。我都好奇怪，明明業績不錯。但係就升唔起。最近看到新聞融創(1918)收購水務公司，自己攪水務。不知這會否影響中國水務(855)在大灣區的佈局。因為多了強勁的競爭者。
多多指教。
好有心機，多謝分享。
回覆刪除凡事兄，
刪除多謝留言。
我年初也持有華潤燃氣和越秀交通，可惜年中等錢洗賣左。呢兩隻宜係好股，希望今年可以買番佢地。