買樓定租樓？DIY計算機

 最近看Ben Felix的一段關於買樓還是租樓的影片。他提到5%法則，即如果租金回報率低於5%，就應該買租樓，相反，就應該買樓。本文會探討這個5%法則是否適用於香港。

買樓定租樓？

假設你有首期$60萬，可以買$600萬樓。如果該單位現在租金是$15,000。那你應該買樓還是租樓呢？

在利嘉閣網站，可以找到新港城兩房單位，售價$600萬，租金約$15,000，如下。

報酬率

在比較租樓或買樓前，要先知道樓市的報酬率和股市的報酬率。在這裡，我們假設不買樓，資金會全都放到股市上。

2000年至2020年樓市、股市報酬率

下面分別是中原城市指數、盈富基金和美國最強500企業的報酬率，報酬率又稱複合增長率。

中原城市指數 (CCI) 53.4–173.55 6.07%

盈富基金ETF (EWH) 5.62%

美國最強500企業ETF (SPY) 5.97%

供款

這裡會以9成按揭為例。下面是利嘉閣網站的供款計算機，以按9成計，每月供款$27,962。

開支

租樓開支只是租金；買樓的開支包括裝修、管理費、差餉及地租。假設通脹是每年2%。裝修每10年一次，以樓價的10%計算，第1次$60萬，第2次108萬，管理費首年每呎$2.2，差餉及地租是租金的8%。

比較結果

假設香港樓市未來20年的報酬率跟過去20年一樣都是6.07%，而股市報酬率是5.97%。今天的$600萬樓，20年後會變成$1949萬。

如果是租樓計算，多出的供款、供款利息、裝修費、管理費、差餉及地租全都拿來投資。20年後會變成$1107萬。

買樓比租樓20年後多$783萬，以百份率計多40.16%，買樓勝。

一些重要的變數

股市報酬率

在Ben Felix影片中，他指出長時間來看，股市的回報比樓市多3%。因此，我們把股市報酬率改為9.07%。結果是，20年後，買樓比租樓多$157萬，以百份率計多8.08%，買樓勝。

租金回報率

我們的例子是以3%租金計算，租金不同，回報也有分別。下面是類似單位，在28Hse的租盤，租金$12,500，即2.5%。把租金回報率改為2.5%。結果是，20年後，買樓比租樓少$1萬，以百份率計少0.1%，租樓勝。

按揭成數

不是人人都能做9成按揭成數，如是自僱人仕只能做8成，出租只能做5成。下面分別會比較8成和5成按揭的回報比較。

8成按揭

以8成按揭計算，首期$137萬，月供$24,855。結果是，20年後，買樓比租樓少$154萬，以百份率計少7.9%，租樓勝。

5成按揭

以5成按揭計算，首期$317萬，月供$15,534。結果是，20年後，買樓比租樓少$610萬，以百份率計少31.3%，租樓勝。

裝修費

之前，我們假設每10年裝修費一次，如果買新樓，不用裝修費，10年後，裝修第一次，以樓價10%計，裝修費$108萬。以之前2成按揭的例子。結果是，20年後，買樓比租樓回報多$158萬，以百份率計多8.11%，買樓勝。

買樓租樓DIY計算機

使用方法

1 — 打開下面連結

https://docs.google.com/spreadsheets/d/1I1H1Mstf4-GUM2cWoift05mgXdRg1MGWKlM3mprBNOc/edit?usp=sharing

2- 檔案 -> 建立副本

3 — 分別在租樓和買樓的橙色欄中，輸入數字。

使用示範

總結

到底要買樓還是租樓回報高？其實變數眾多，包括股票報酬率、租金回報率、按揭成數和裝修費等。讀者可運用買樓租樓DIY計算機，調節各變數，讓自己有了解其相互的影響。筆者的看法是，如果能做9成按揭，有信心能應付供款，租金回報率又高於3%，而且裝修又便宜，這個投資回報應比投資股票高。

相對於Ben Felix的5%法則，可能3–4%法則會更適用於香港。原因是加拿大的住宅物業稅是每年1%，而香港的差餉地租每年只需0.24%。

後記:

此文章有很大的盲點，就是假設買入後即時上升。但事實剛好相反，因此對於投資房地產，筆者還是偏向於Dave Ramsey方法，以個人入息和能力作衡量。

參考資料

Renting vs. Buying a Home: The 5% Rule — Ben Felix

https://www.youtube.com/watch?v=Uwl3-jBNEd4

加拿大 — 住宅物業稅

https://www.singtaoopo.com/investment/%E6%8A%95%E8%B3%87%E7%BD%AE%E6%A5%AD/investment/post-65042/%E5%A4%9A%E5%80%AB%E5%A4%9A%E8%B2%B7%E6%A8%93%E5%85%A5%E9%96%80%E6%8C%87%E5%8D%97