https://youtu.be/vXebwiK4yHg?si=bRy5QjQ056kHSI__&t=673  1977年，面對逃港風潮，廣東省委書記習仲勳說：「要把我們內地建設好，讓他們跑來我們這邊才好。」

  租務回報率 置業負擔指數 2025Q1 2025年03月，政府經濟報告指出，租金回報率如下： 住宅 - 3.2% 甲級寫字樓 - 3.5% 乙級寫字樓 - x.x% 丙級寫字樓 - x.x% 零售 - 3.4% 分層工商廈 - 3.9% 置業可負擔指數 - 59 2025年03月，美聯網站資料如下： 租金回報率 - 3.7% 供樓負擔比率 - 49.8 最新高息活期存款利率 - 3.63% 如何儲買樓首期？ https://paulinvesthk.blogspot.com/2025/02/dave-ramsey.html 高息活期存款 https://paulinvesthk.blogspot.com/search/label/%E9%AB%98%E6%81%AF%E6%B4%BB%E6%9C%9F%E5%AD%98%E6%AC%BE 政府經濟報告 https://www.hkeconomy.gov.hk/tc/situation/report/index.htm 美聯網站 https://www.midland.com.hk/zh-hk/market-insight

香港樓市長遠有沒有投資價值？ 剛看了曾煥平的影片，下面是一些筆記。 買樓應買3房或2房多大？ 1. 先看自身有多少錢，有多少負擔能力。 2. 在輕鬆情況下，負擔能加最高是多少？ 3. 以那個價格，買最大的單位。 4. 放下一人生最 大 的顧慮後，全加發展事業。 香港樓市是長遠有沒有投資價值？ 自住的話，一個長時期來看，買樓是有投資價值，是能抗通脹。如果有能力供，或唔洗點供。而住的其間是可以等的話(不用理會中間的升跌)，長遠是能抗通脹，有投資價值。 投資是要看時機。 香港樓市，現在是否好的投資時機？ 現在香港經濟前景未明，經濟走向未清晰，如果是投資，可以等多一等。除非有很平的貨在市場，如市價5000萬，你2000萬能買到的話，可以考慮，只要事前做足功課。 如果想旅居，應否買海外樓？ 打理海外樓是麻煩事，如果今年只住數月，可以考慮住Service Apartment。 英國樓是否值得投資？ 買英國樓收租是很麻煩。如果給中介打理，一年的收入有15-20%要分給中介，扣除所有開支和稅款，租金回報只有1%-2%。

The New York Times 買樓租樓計算機教學 The New York Times有一個買樓和租樓的計算機，運用數學，以成本的角度，去比較買樓和租樓的決定。 https://www.nytimes.com/interactive/2024/upshot/buy-rent-calculator.html 用電郵登記，即可使用。 計算機的限制： 這計算樓以純數學來比較，限制如下： 不涉及心理因素，如擁有物業的快樂和滿足感。 不涉及工資和供款能力。 比較細節如下： 先設定一個時期，如20年。如果你是買樓的人，20年後，你會以市場價賣出物業。這代表20年後，租樓和買樓的那個人，同樣是一無所有。 計算機會具體比較在這20年裡，到底租樓的人付出的成本高，還是買樓的人付出的成本高。 計算方法如下： 租樓： 成本：按金＋租金＋因為按金和租金而失去的機會成本 - 按金 買樓： 成本：首付＋供款＋因為首付和供款而失去的機會成本 - 賣樓後收回的資金 具體操作如下： 輸入 樓價：$5,000,000 月租：$12,000 輸入： 居住年期：30年 按揭利率：5% 首付：30% 按揭年期：30年 輸入： 樓價每年增長：3% 租金每年增長：3% 投資回報：4.5% 通脹率：3% 輸入： 物業稅 (差餉)：0.23% 輸入： 買樓成本：3.3% (1%佣金＋2.3%稅) 賣樓成本：3.3% (1%佣金＋2.3%稅) 維護成本：0.54%(0.5%一年(每20年，花樓價10%維修) ＋0.04%管理費) 輸入： 租樓按金：1個月 結果： 買樓比租樓好，成本更低。在30年後，買樓比租樓多省$171萬。 租樓：總成本是$11,481,096 買樓：總成本是$9,766,001 要點如下： 要點一：時期是重要的考量 如果把時間減短到10年，租樓和買樓成本相約。 要點二：稅務是重要的考量 香港是稅務天堂，對比其他地區的1%稅率及資產增值稅，香港稅率只是0.23%。如果把稅率提升至1%。租樓比買樓多省$144萬。 要點三：投資回報是重要的考量 如果將投資回報由4.5%提升到7%。租樓比買樓多省$487萬。

租務回報率 置業負擔指數 2024Q4 2024年12月，政府經濟報告指出，租金回報率如下： 住宅 - 2.9% 甲級寫字樓 - 3.4% 乙級寫字樓 - 3.7% 丙級寫字樓 - 3.9% 零售 - 3.3% 分層工商廈 - 3.8% 置業可負擔指數 - 61 2024年12月，美聯網站資料如下： 租金回報率 - 3.6% 供樓負擔比率 - 50.5 最新高息活期存款利率 - 3.69% 如何儲買樓首期？ https://paulinvesthk.blogspot.com/2025/02/dave-ramsey.html 高息活期存款 https://paulinvesthk.blogspot.com/search/label/%E9%AB%98%E6%81%AF%E6%B4%BB%E6%9C%9F%E5%AD%98%E6%AC%BE 政府經濟報告 https://www.hkeconomy.gov.hk/tc/situation/report/index.htm 美聯網站 https://www.midland.com.hk/zh-hk/market-insight

  Dave Ramsey 如何儲買樓首期？ 儲蓄首期買樓是在Dave Ramsey的Baby step 3B。 具體工具有三，CD，HYSA和ETF。相對於香港的定期存款，高息活期和ETF。 之前筆者對3B的具體操作也是一知半解。這影片給我提供了答案。 問題一：三者中應用那個工具？ 首先，以上三種工具，選那種不是最重要。假設要3年時間儲買樓首期100萬，如果放ETF，三年總回報是10萬。假如放HYSA的回報是0。對買樓的首期來說100萬和110萬分別不太。相反，如果ETF蒙受損失，如三年回報是負10萬。最終首期是90萬和100萬，其實分別也不是很大，同樣能支付首期。所以重點不是選那個工具，而是有計劃地儲蓄。如果不幸與太太有不同想法，就每樣一半，即50%ETF，50%HYSA。 問題二：在儲首期時，應否同是儲退休金即Baby Step 4？ Baby Step 4是把15%收入投到退休金。有些人會在3B儲足夠首期才到Step 4，有些人在Step 4時，才儲首期，這沒有硬性規定。取決於買樓的急切性。也可在中間取平衡，即在3B時，把約8%放到退休金。 問題三：為什麼是用定息按揭而不是浮息？如果利率下跌應怎樣辦？ 定息按揭可預先鎖定利息，免去利率急升的利率風險。壞處是如果利率下跌，要付較高昂的利息支出。這其實有解決方法。就是當利率下跌時用當時的利率再按揭。這樣就可完美地避開利率上升風險同時能享受低息。 問題四：自住物業和投資物業的買賣時機有不同嗎？ 自住物業，只要存足夠首期，在15年定息按揭，供款只佔收入的25%的情況下便可購買。投資物業則要Steal Deal，要等到極好Deal出現，才出手購買。 問題五：如果有Dream Home，但預算不夠，應先上車，日後再換還是儲足夠才買Dream Home？ 這個要自行平估能力，如果有能力付擔Dream Home，可以多忍耐多幾年一步到位。因為每次買賣都包含很多雜項開支。如果一步到位，可以省卻當中開支。 問題六：租樓是否浪費金錢？ 在沒有房子的情況下，租樓是無可避免。這時候是要花力氣去儲首期。Ramsey的主持之一Jade Warshaw也是花了十年時間，與別的家庭共租，才儲足夠首期買房子。 題外話： Dave Ramey做了全美最大的百萬富翁調查。...

  租務回報率 置業負擔指數 2024Q3 2024年9月，政府經濟報告指出，租金回報率如下： 住宅 - 3.2% 甲級寫字樓 - 3.1% 乙級寫字樓 - 3.4% 丙級寫字樓 - 3.6% 零售 - 3.3% 分層工商廈 - 3.8% 置業可負擔指數 - 62 2024年9月，美聯網站資料如下： 租金回報率 - 3.7% 供樓負擔比率 - 50.8 政府經濟報告 https://www.hkeconomy.gov.hk/tc/situation/report/index.htm 美聯網站 https://www.midland.com.hk/zh-hk/market-insight

  租務回報率 置業負擔指數 2024Q2 2024年6月，政府經濟報告指出，租金回報率如下： 住宅 - 2.9% 甲級寫字樓 - 3.1% 乙級寫字樓 - 3.3% 丙級寫字樓 - 3.5% 零售 - 3.0% 分層工商廈 - 3.5% 置業可負擔指數 - 65 2024年6月，美聯網站資料如下： 租金回報率 - 3.4% 供樓負擔比利時 - 54.3 不知政府的計算是否滾動式？半年數據和三月的有出入如下： 政府經濟報告 https://www.hkeconomy.gov.hk/tc/situation/report/index.htm 美聯網站 https://www.midland.com.hk/zh-hk/market-insight

  租務回報率 置業負擔指數 2024Q1 2024年3月，政府經濟報告指出，租金回報率如下： 住宅 - 2.9% 甲級寫字樓 - 2.9% 乙級寫字樓 - 3.3% 丙級寫字樓 - 3.5% 零售 - 3.0% 分層工廠大廈 - 3.5% 置業可負擔指數 - 65 未來3-4年一手住宅供應 - 112,000 2024年3月，美聯網站資料如下： 租金回報率 - 3.3% 供樓負擔比率 - 55.2 政府經濟報告 https://www.hkeconomy.gov.hk/tc/situation/report/index.htm https://www.hkeconomy.gov.hk/tc/pdf/er_c_24q1.pdf 美聯網站 https://www.midland.com.hk/zh-hk/market-insight

買樓議價技巧 看了幾段有關「買樓議價技巧」的影片，兩位Youtuber 阿Lo 和Tody 都認為，開價最重要的功課是要在出價前做。出價前，要先計算好要買入單位的合理價。下面是影片的一些重點。 1 計算單位合理價 阿Lo： 1 找出相同單位，不同層數的成交，再以配合樓層高底來調整計算。 中底層呎價，每層相差$50-$80 高層呎價，每層相差$80-$100 2 相同戶型、相近呎數、相近景觀對比 找出屋苑的地圖，找類近景觀和呎數的單位對比。 這時候會計出一個合理呎價。 Tody： 以最近同一社區的單位最近成交價。配合樓層、裝修、座向、景觀，計算出單位價值。重點是要以呎價比較，不是總值比較。如果有車位，要把車位價值先減出來。 2 出價 阿Lo： 定出會出手的目標價(最高買入價) 目標價是死線，過了不追價。 目標價要國家機密，絕不能跟經紀透露。 目標價要低於單位價值。 不要以業主的叫價成交，因為這樣業主會認為當初叫價太低，有反價的可能。 Tody： 先設定自己的底價(最高買入價)，再設一個出價。 出價可參考最近成交，找一個最低的呎價，作為第一口出價。 3 議價 阿Lo建議如下： 業主叫價$870。 第一天，出價$830萬，表示即時可開單。 第二天，出價$835萬。 第三天，出價$840萬，表示最後出價。 第四、五天，按兵不動。 第六天，出票$17萬要經紀再議價，跟經紀如果不賣會買其他單位。 這樣做的目的： 1 釋放底價的訊號 2 調動經紀最大代積極性 3 令業主揭出初步底牌 4 令業主有緊張的感覺 結果有兩個可能性 1 成交 2 業主或向你表示初步底價，如$860萬 再試業主底價 定一個期限如一周，如果業主堅持$860萬。 第一次，出價$843萬。 第二次，出價$844萬。 如果業主拒絕，相約出來談判。 面對面談判技巧 調查議價幅度 業主等錢洗，議價幅度大。 如何判斷業主急或不急？ 1 - 放盤多久 如果單位放了很久還在賣，代表業主持貨能力強。業主不急。 2 - 最近調整價錢次數 一個月三次，代表業主急。 3 - 最近調整價錢帳度多大 一次多個10%，代表業主急。 4 - 放盤價是不低於入貨價 低於，代表業主急。 讓經紀站在你那邊 經紀會偏向選軟弱一方鋤價。談判前先跟經紀說，佣金打折，不成就換經紀。同時也向經紀表明目標價$840萬，如果低於目標價成交會有額外獎勵。 無中生...