REIT比較｜5大REIT比較，嚴選最優質REIT(房託基金)
之前寫了一篇章，運用財務比率比較筆者的壞孩子聯盟(新秀麗(1910)，中國水務(855)，海天國際(1882)和佐丹奴國際(709))。本文會用相似的方法，分析和比較在香港上市的幾隻REIT股票(置富產業信託(778)，泓富產業信託(808)，陽光房地產基金(435)，領展房地產基金(823)和冠君產業信託(2778))，看看誰的能力最強。另外也加入一隻收租股希慎興業(14)作參考。
先看看各股票過去5年的數據，然後再綜合分析。
希慎興業 (14)
置富產業信託(778)
泓富產業信託(808)
陽光房地產基金(435)
領展房地產基金(823)
冠君產業信託(2778)
綜合比拼
現金流量
REIT的現金流量普遍偏低，大幅低於基準，這可能是它的特性。因為有充裕的租金收入，沒有太大的實際開支。如果不是準備收購其他資產，留太多的現金沒什麼用處。而且有九成的盈利要派給股東，機制上沒有可能有大量現金結餘。除非是有資產賣出，現金留待將來的收購。
比拼中，陽光房地產基金(435)的現金佔總資產比率最高，算是最安全的REIT。
另外，留意到希慎興業(14)在2014–2016年的現金佔總資產比率非常低，最低只有0.08%。估計這是GuruFocus的一個錯誤，沒有把定期存款算進現金。
在應收帳款周轉天數，REIT的表現十分理想，這可能是因為租金是收預付形式收取。除了希慎興業 (14)外，所有公司也能在7天內收到款項。表現最好是泓富產業信託(808)只需0.56天，追債能力最強。
經營能力
總資產週轉率在於REIT來說，可算是租金回報，即以物業的市值來說，能收到多少厘回報。表現最好的是領展房地產基金(823)和置富產業信託(778)，分別是6%和5%，而其他的只有4%。估計是由於商場的回報比寫字樓高，可參考下面希慎興業(14)年報中的資本化利率。
以商場與寫字樓的比較，商場回報高，但相對波動，尤其旅遊區；寫字樓回報低，但相對穏定性高。
缺錢天數除了領展房地產基金(823)外，全部都是負數，表現十分理想。之前已說過，這是REIT在應收帳款周轉天數上的特性。領展房地產基金(823)是正數的原因是它在2015年有一些地皮和物業的存貨。
獲利能力
置富產業信託(778)﹑泓富產業信託(808)﹑陽光房地產基金(435)和冠君產業信託(2778)能直接比較，因為都是沒有員工，管理費一筆過在營運中扣除。
銷售毛利率在REIT來說，租金扣除經營開支後，公司有多少能「落袋」。代表收入扣除經營開支如水電﹑差餉和推廣費等開支後，公司實際收益是多少。這幾隻REIT的能力也差不多，銷售毛利率是74%-79%不等，表現差是置富產業信託(778)，只有74%，其除三間公司有78–79%。估計跟地點有關，用同一樣的電力成本，在中環可以收取比天水圍更高的租金。
營運營業利潤率在REIT來說，代表再扣除基金管理人費後，股東有多少能「落袋」。這幾隻REIT的能力也差不多，有64%-69%不等，表現最好是冠君產業信託(2778)，收到租金後，有69%分給股東。
營業費用率則代表基金管理人費佔收入多少，即管理人收多少為報酬。收費用最低是置富產業信託(778)只收8%，其次是冠君產業信託(2778)只收10%，而收費最高是泓富產業信託(808)和陽光房地產基金(435)，要收13%。
題外話，如果讀者有足夠資金，又有時間自己管理，當然可以自行購買物業收租，省卻這些管理人費用。
在這幾隻REIT，要選一隻營運能力最佳的，應該是冠君產業信託(2778)，因為基金管理人費相對低，而毛利率也高。
之前說過，由於結構不同，有些比率如銷售毛利率和營業費用率，這幾隻REIT不能跟希慎興業(14)和領展房地產基金(823)直接比較。相反，另一些比率如營業利潤率和淨利率，是可以直接比較。下面會比較相關比率。
營業利潤率是扣除所有開支後，股東能有多少「落袋」。表現最好是希慎興業(14)，公司收到租金後，82%會分給股東。其次是領展房地產基金(823)和冠君產業信託(2778)，約70%分給股東。最差是置富產業信託(778)﹑陽光房地產基金(435)和泓富產業信託(808)只有約65%分給股東。
淨利率在REIT來說，就是把物業重估的利潤，加進營業利潤率。用淨利率減去營業利潤率，可以找出物業重估的升值佔銷售多少，找出那個間公司的資產增值能力最強。表現最好是領展房地產基金(823)，淨利率有281%，物業重估的升值佔銷售210%。表現最差希慎興業(14)淨利率只有105%，物業重估的升值只佔銷售23%，與領展房地產基金(823)相差甚遠。
最後，股東報酬率，表現最差希慎興業(14)只有5%，表現最好的是領展房地產基金(823)，有18%。這裡有兩個原因，其一是之前說的資產增值表現。其二，或許跟財務結構有關，希慎興業(14)的負債佔資產比率只有7%，沒有運用多大的槓桿。在REIT的角度來說，這就好像全現金(Full Paid)買物收租，回報當然沒有法跟運用低息(如2%)借貸作槓桿投資高。這跟公司的營運風格和物業本質有關。
財務結構
各公司的負債佔資產比率都低於50%，非常安全，其中希慎興業(14)只有7%，是最安全的。可能由於希慎興業(14)的主要物業是遊客區的商場，回報較高，但收入相對也波動。
償債能力
由於REIT都沒有存貨，我們可以直接看速動比率。表現最好是陽光房地產基金(435)和希慎興業(14)，它們都合乎基準。而希慎興業(14)近5年也能維持在1.5以上。風險最高是置富產業信託(778)和冠君產業信託(2778)，分別只有0.38和0.41。如果同時有多間商戶欠租，而公司又未能即時找不到新的商戶，有可能沒有足夠資金還銀行貸款。
總結
通過以上5個不同角度，我們發現了REIT的特質，也發現不同REIT的特質。這裡會租金分成和升值能力為總結，讀者可參考下面，選擇合適自己的REIT。對筆者來說，領展房地產基金(823)會是首選，在於他分成不高，升值能力強，財務結構安全，總資產週轉率也是最好的。
估值變化
除了收租外，買REIT的另一目的是資產升值。下面是比較各股票的在過4年，每股資產淨值的變化，另外也加入差餉物業估價署的資料作參考。
過去4年，升值最高是領展房地產基金(823)升了72%，同時期的私人零售業的指數只升13%。管理層積極優化物業組合，眼光一流。
冠君產業信託(2778)升了41%。同時期中區寫字樓(甲)升了61%﹑旺角寫字樓升了28%及私人零售業升了13%。物業組合沒太太變化，升幅跟大市相約。
置富產業信託(778)升了39%。同時期的私人零售業的指數只升13%。管理層積極優化物業組合，眼光不錯，但領展房地產基金(823)表現更佳。
泓富產業信託(808)升了22%。同時期北角寫字樓(甲)升了61%﹑九龍灣寫字樓(甲)升了43%。升幅低於大市。
陽光房地產基金(435)升了21%，同時期中區寫字樓(甲)升了61%﹑中區寫字樓(乙)升了27%，私人零售業升了13%。升幅跟大市相約。
希慎興業(14)只升12%，表現最差。同時期銅鑼灣寫字樓甲級升了9%及私人零售業升了13%。物業組合沒太大變化，升幅跟大市相約。
在這裡，我們再次看到不同REIT的特質，如領展房地產基金(823)和置富產業信託(778)喜歡積極優化組合，也能享受優化後的升幅。泓富產業信託(808)和陽光房地產基金(435)也有優化組合，但沒有比大市明顯的升幅。而冠君產業信託(2778)和希慎興業(14)則喜歡享受跟大市同步的自然升幅。
投資REIT除了看管理層眼光，也考投資者眼光。如果讀者認為將來中區升值能最強，那就投資冠君產業信託(2778)或陽光房地產基金(435)。如果讀者沒有偏好，每隻REIT也買一些，分散風險也是一個不錯的選擇。
總結
通過上述各指標和估值數據，我們可以看到REIT的特質，也看到不同REIT的不同特質。希望從中，讀者能了解REIT是否適合自己投資，也能選到合適投資自己的REIT。
後記：
本文删掉了筆者推薦Interactive Brokers (IB)一段，筆者不建議散戶使用IB。成也槓杆，敗也槓杆，筆者因錯誤使用槓杆而錄得嚴重虧損。
如果在IB投資，以上提到的REIT都做到5倍的槓桿比率。如讀者想試玩槓桿REIT是一個不錯的選擇，因為其槓桿比率高。只要不用盡槓桿(如只用2倍)，股價便不容易跌到要被強制平倉的價位。
thanks. very detailed analysis but most of the parameters are not really important to REIT business.
回覆刪除二八兄，
刪除多謝留言，多多指教。
咁二八兄，有咩 parameters 對 Reits 係重要? 請指教。
刪除師兄分析得好詳細,不過領展管理層好進取,不斷賣出回報較差既物業,而套現資金收購大陸商場.
回覆刪除近年更加合資做埋發展商同南豐系觀塘整左個寫字樓收租.
Harrasy兄，
刪除多謝留言。優化方面，其實好睇管理層能力和眼光。有時覺得買股票好似Interview請人咁，好睇佢過往的Track Record和經驗。希慎管理層都是星級，有卓百德(獨立非執行董事)和劉遵義(獨立非執行董事)，但執行上冇領展咁積極，升值冇領展咁多。
事實上，我現在只有希慎(14)沒有領展(823)，我用過去五年PB做估值，領展長期有溢價，但希慎(14)最近八折，所以我才選希慎捨領展。各施各法，多多指教。
Thanks 保羅兄
回覆刪除小弟最近正在著手研究REITS, 這文章的幫助很大!
查理兄，
刪除多謝留言，希望幫到你，多多指教。
Thx 保羅兄,
刪除請叫我做 SPY,
我只是窮查理的小小信徒.